どうしても資金が足りない場合は
どうしても資金が不足する場合
不足の原因
修繕積立金の不足
新規に建設された収益物件、または中古で購入された収益物件の長期修繕計画が現実に即していなかった、または、予想外の修繕があったことが原因ではないでしょうか？
または、管理会社の言われるがままに『場当たり的』、『必要以上に早い周期の修繕』が原因の場合もあります。緊急修繕を除き、定期的修繕の周期見直しもひとつの解決案になるかもしれません。
（一般）管理費が割高な場合
『管理費』に支払う費用の一部を『修繕積立金』に充当すれば修繕費用不足を解消することができます。
修繕費用の見積もりを管理会社からしか取っていない
管理会社は、修繕をオーナーに打診し、承認をとり外部業者に見積もりを取り、中間マージンを利益にしています。オーナー様は、一手間を掛けて、業者に相見積もりをとり比較するだけで品質を下げずにコストダウンが可能です。
当サイトでは、この『オーナー様のひと手間を無料でお手伝い』ために開設致しましたので、ぜひご利用下さい。
対策
管理費の見直し
管理会社に毎月支払っている『管理費』の適正化が有効です。単純に『安くして』では、『ぎりぎりいっぱいでやっています』でかわされてしまいますので、同業の他社と比較、本気で管理会社の置き換えを検討、実際に他社を呼んでの見積もりを取るアクションも有効です。
複数業者に相見積もりによるコストダウン
この手法が一番有効な方法です。施工品質、施工箇所の減少をすることなく、業者の企業努力で価格を下げることができるからです。
ただ、『安かろう、悪かろう』の業者を選んでしまうと後から『安物買いの銭失い』になってしまい、その補修費用を支払うとかえって割高となることもあります。
競合は大事ですが、『施工品質を保ったまま』が最低条件になります。当サイトは、工務店、ゼネコン、有名リフォーム会社が丸投げをする業者を知っているので、その業者を複数紹介、その中で相見積もりを取るので、安心です。
オーナー様の手間を省き、同時に中間マージンカット、悪質業者の排除も同時に行う事ができます。しかも、無料ですのでぜひご利用下さい。
修繕箇所の縮小
これは、あまりお勧めの方法ではないのですが、緊急性を有しない箇所を後回しにするというやり方、今後の家賃収入で残りの箇所を修繕する手法。
この時のポイントは、足場を組む箇所の修繕だけは分割しない ことです。足場の費用は、意外と高く分割することによるコストアップは無視できない額になりますのでご注意ください。 もっと具体的には、外壁の修繕と屋上塗装は最悪分けてもいいということです。
ただ、この他に諸費用に仮事務所設置、トイレ設置等の費用は分割することでコストアップもありますので、最後の手段として検討される方が良いと思います。
借入、他資金充当
これは、当収益物件からの収益以外からの収益を充当、または、金融機関からの借入になります。できれば、金利の掛からない『充当』がいいことは言うまでもありません。 今後は、来るべき次の修繕に備え、『修繕積立金』を増やしていく事になります。
注意しなければならないことに、修繕コストアップです。いまから、10年前の修繕費用は、今回より安かったと思います。今回は、前回より費用が多く掛かっているのです。これは、社員の初任給の10年間の推移を見ても分かる通り、人件費のUPです。
次回の修繕は、同じ箇所をする場合概算ですが20％UP位を見込んでおくと良いと思います。また、経年毎に修繕箇所は増加してきますので、この分をも含んだ『積立金』とすることが重要です。
