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収益物件 アパート オーナー様向けに、『アパート修繕見積もり比較』 を通じて経費削減をサポートするサイトです。

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アパート塗装見積もり到着

です。

昨日、地元横浜で見積依頼を頂いたアパートの見積もりが仕上がって来ました。

木造アパートなのですが、とても安いのでびっくりです。

ただ、数年に一度の塗装が必要です。

家賃がいくらなの家が気に掛かります。
オーナ様は全てがキャッシュ・フロー重視なので、いくら安くても収益が合わないとなかなかGOサインは出してもらえません。

ただ、その間もアパートの劣化は容赦無く進みます。

悩ましい問題です。

磯子よりアパート塗装見積り依頼

当サイトの地元横浜の磯子区よりアパートの見積依頼がありました。木造の築古の物件です。見た目は、良くはないのですが、収益性はかなり良い物件とお見受けしました。

磯子は、工業地帯ですので工場に勤める工員さんが多くいらっしゃいます。多分、このような方々をターゲットに収益物件をお持ちになっているのだと思います。

築30年、40年建物の構造的には全く問題はありませんので、家賃の相場に合わせて、内装、設備を充実させて上げれば『満室経営』も出来るのではないでしょうか?

オーナー様の場合、値段には厳しいですが、決定は早いという特徴があります。今回も、早く決まること期待しております。

地方で地元密着業種に最適、都心で行ったことを
そのまま行なうだけで『地域一番店に簡単になれる』
『タイムマシンビジネス』成功確率90%以上
『アドワーズ代行ビジネス』

詳しくは・・・

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10分の動画で解説しています 
ノウハウも入っているのでお見逃しなく

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戸建塗装は
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名古屋からのアパート塗装見積依頼

ご要望記入シートに名前を記入する欄がないのなシステムの欠陥で信頼できない。とご指摘をうけました。

当サイトがお送りした資料をよくご覧になっていらっしゃらいようです。

当サイトは匿名でお客さんのご要望をお伝えするために記載して頂いています。

当サイトはどこから送られてくるかで当書類に記名が無くても分かる仕組みです。

説明を行いましたが、『欠陥』と思い込んでいらっしゃるですので、これまでのお付き合いかもしれません。

いろいろなお客さんはいますので、その中で当サイトの趣旨に賛同頂ける方だけを対象にサービスを提供して参ります。

そのほうがストレスがお互いに無いと思いますので

『後悔しない塗装工事をお望みの方へ』 
ご請求は、今すぐ
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うちがアフターをするので大規模修繕施工会社を審査します

現在、大規模修繕委員会で 『設計監理方式』 か『責任施工方式』 かを決定するする最中の管理組合さんより相談がありました。

管理会社から、『無料で見積を取るのに何と言って取ったらいいか教えてください』 との事。

・・・・・

何でこんなことを相談するのかが当初理解できませんでした。

話を伺っていくうち、管理会社が 『管理組合で大規模修繕の業者を決めるのは結構、うちでアフターがあるので審査させていただく』 とのこと。

こんなことを言われたとのこと。区分所有者が何も知らなことを
いいことにやりたい放題です。

まず、これには2つの大きな誤り、もっと正確に言うと核心的に
騙しが含まれています。 騙されてはいけません。

まず1つめ、『うち(管理会社)でアフターサービス』 です。

アフターサービスをするのは施工会社で、管理会社ではありません。せいぜいやることは、取次です。

管理会社が他社の尻拭いを自社の資金を使ってするのでしょうか?それとも、区分所有者の積み立てた修繕積立金を取り崩して修理をして管理会社が修理をしたとするのでしょうか?

まず、前者ではなく後者でしょう。 戦略上今は黙っていますが、修繕委員会の中での正しい認識の共有化は必要です。

第2は、『審査させていただく』 です。

管理会社にそのような権限はありません。
管理会社とは、マンションのオーナーである管理組合からマンション維持管理に纏わる業務の発注を受け、管理費という賃金を頂いてその業務を行う、屋敷で言うと 『執事』 です。

その 『執事』 が 『主人』 である管理組合に向かって、主人が決めた施工業者を変える権限など持ちあわせていません。

主人(管理組合)は、執事(管理会社)を 『クビ』 にする権限も持っています。
このような態度を取るような管理会社は、変更をすべきです。

写真だけでの概算見積もり

名古屋からアパートの概算見積依頼がありました。

『ご要望記入シート』と『写真』 だけを添えて。

・・・

当サイトの返送用資料は、書類のために不足書類があっても返送はできてしまいます。

何でもそうですが、逆の立場で考えれば、あらかた自分が正しい事をしているかがわかるものです。

塗装見積とは、本当に概算で費用を算出する場合でも、塗装部位の材質、その面積は必要です。

写真では、塗装面積を算出することも出来ません。

また、古いアパートで塗装に費用を掛けたくない気持ちは分かりますが、あまりにも低い予算を提示されると、塗装業者も見積りをする気を失います。

ある程度の相場を掴み、それより若干低い程度に抑えるのが一番賢い方法です。あと、まとめて塗装をするので各々を安くしてくれませんか?はかなりお勧めの手法です。

お互いに利益のある提案を心がけたいものです。

物件名だけでの概算見積もり

岡山からアパートの概算見積依頼がありました。

昨日も、アパートオーナーさんからの見積依頼を写真だけで行う依頼がありましたが、

今回は『アパート名だけでメールで見積依頼』・・・何を考えているのかわかりません。

建物の構造、形、塗装面積なにも情報を出さずに金額を出すことを求めるのは無理な話です。

サイトのフォーム入力項目を再検討する必要性を感じました。

本日見積り郵送日

昨日、明日お客様着の見積書Partnerさんに13日当社着と指定した誤りに気が付き本日の午前中にお願いをしました。

なんとか間に合いそうです。

最悪、『関東当日便』というサービスを利用するつもりです。これは、営業所に10時までに持ち込めば、当日の22:00までに関東であれば到着するサービスです。

料金は通常便と変わらないそうです。

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光触媒、白濁で見積り非可能

以前より、川崎市役所よりカーブミラーの光触媒、撥水コートの見積り、partnerさんより見積りが来ました。

光触媒は、白濁してカーブミラーの役割をしなくなるほど白濁するので見積ができないとのこと。

撥水コートのみの見積になりました。
こちらのほうが高いもですが、清掃回数を減らす、人件費削減を考えれば、十分費用対効果は見込める塗装です。

この他にも、『人件費削減』をキーワードに採用できる箇所は無限にあると思います。

大変素晴らしい業者を紹介いて頂きました

お客様が八王子の地元業者をご希望でしたので、当サイトパートナーに現場を見てもらった所、お客さまから以下のメールを頂きました.

(株)●●●●様が12日下見で来社されました、見解ではすぐ実施しなくていい、様子見にしましょうと回答有、普通は工事実施の見積書が発行されるものとおもっていました。

大変素晴らしい業者を紹介いて頂きました、今回は中止しましたが、以降はお願いする予定です、有難う御座いました。

今回は、ご縁がありませんでしたが、次回をお待ちしております。

和歌山県からの資料請求

昨日、和歌山県からの資料請求がありました。

20戸の小規模マンション、今年の10月から施工を始めたいとのこと。

大規模修繕で一番大変な作業が住民間の意見集約です。20戸と少なく、まとまりが良ければ割とスムーズに行くと思います。

一つアドバイスとすれば、どうしても小規模マンションはスケールメリットが出しにくいので、近隣のマンションと連携を取り、
同時に行うので割引を狙うのような対策を取ることが望ましいです。

小規模マンションの大規模修繕を応援します。

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縫製工場からの資料請求

愛知県の縫製工場からの資料請求です。
ファッションに疎い当方ですが、どうも洋服を作る工場のようです

急ぎ、短期間で比較検討したいとの以降ですので、当サイトから3社推薦しました。ご要望に応じ、すぐにPartnerさんが現調査の上、見積をすぐ出すことができます。

やはり匿名で

昨日の件、業者さん名を明らかにして現地調査を行うので、立ち会いに都合の良い時間をお知らせくださいとのメールを出した所、『やはり匿名で』 とのこと。

多少時間は掛かりますが、業者さんからの催促なく(もちろん当サイトからも)じっくりと選ぶことができるので、慎重な方にはお勧
めです。

やり取りで、1ヶ月ほどかかる場合もありますが、お急ぎでなければ、こちらのほうが安心ではあります。

お断りも お任せですので・・

よろしければ、ご利用ください。

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認識の違い 正式見積りと概算見積もり

当初より、『概算見積もりをお願いします』とのことでしたので、現地調査を行なわない図面のみでの見積のことと考えていました。

ですので、図面を要求していたのですが、現地調査を希望していました。

当方の思い込みとお客様の要望がずれていました。

また、どうも塗装をご希望のアパートオーナー様は中古をご購入の方が多いようで図面をお持ちでない方が多いようです。

最初から、Partnerさんを現地に向かわせる方が成約率が高いことがわかりました。

今後は、これを教訓にように勧めて参ります。

21日にプレゼンをお願いします

相見積もりを出した渋谷のマンション管理組合より、修繕委員会に呼ばれました。

当サイトから2社エントリーして、1社ノミネートです。ご招待頂いた案内状より、開催時間は2時間、当Partnerさんの持ち時間は30分最大4社ライバルがいる可能性があります。

良いプレゼンで注文をとってもらうことを願っています。また、大規模修繕の補助金に関する質問も頂き、これに関しては当方から
バックアップして行きたいと考えています。

詳しくは、本体サイトの以下のURLに詳しく掲載して起きますのでご覧ください。
http://bit.ly/NPBgRC

正式名称は『既存住宅流通・リフォーム推進事業大規模修繕タイプ』 です。

かいつまんで、お話すると3の『必須工事』と5の『選択工事』から1以上選択して、国交省に10月19日までに申し込むと、総戸数X25万円(最大2,000万円)補助金がでるというものです。

ただし、予算を使い切るとこの期間の中でも適用が終了してしまうので、早めの申請が必要なようです。

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マンション屋上塗装 トップコートだけで10年保証?

当サイトpartner2社の相見積もりを送付しました。

今回の大規模修繕は外壁がなく、足場もなく、小規模マンションということもありかなり費用が迎えられています。

ただ、問題は保証です。

あまり傷んでいない屋上塗装の場合、トップコートのみの塗装ということもあります。

当然下地は以前他社が施工したもの、これにトップコートだけ受け持って、10年保証をすることはできません。

今回、ここがポイントになると思います。

保証をつけるなら、すべての塗装を1社に、費用を節約したいならトップコートだけで保証はなくす

いずれかの選択人らざる負えないことは仕方が無いことです。

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設計監理方式になってしまいました

78戸のマンション、当サイトの趣旨に賛同いただき責任施工方式で進めようとしている管理組合さんがコンサルタントを雇いました。

ことの発端は、市役所の大規模修繕の無料相談会でした。

なにもわからないので、一旦マンションに来て説明をしてもらい、当初の数カ月だけの契約を結び大規模修繕の計画を立案のお手伝いという触れ込みでマンション管理士が入ってきたとのこと。

そこで、いきなり叩き台を『設計監理方式』にして計画の中に『コンサルタント決定』の項目が入っているとのこと。

本来は、コンサルタントが入る『設計監理方式』かコンサルタントが入らない『責任施工方式』を決める議論が必要なはずですが、たまたま、責任施工を薦める委員が2回事情があり会議に参加できない時を狙い、『強引に』設計監理方式に決めたとのこと。

まるで、国のパブリックコメントのような強引さです。

これで、300万円は施工費用に上乗せとなることが決まってしまいました。また、業者選定でもコンサルの関係会社経由下請け業者で中間マージンが取られる事も予想されます。

公募 というと一見公平と思われるかもしれません。
ただ、この公募の条件に注意が必要なのです。

施工実績、資本金を過大にし、大手業者しか該当しない
ようにすることで直接施工業者を排除するのです。

その上で、決まった大手業者より下請け業者に『丸投げ』されるカラクリです。このカラクリを知らない管理組合は、コンサルタント費に加え、業者間中間マージンまで払わせられるのです。

まだ、マンションの規模が大きくなれば業者を競わせることに
総額億単位の規模のマンションであればコストダウンでコンサル
費用はでるかもしれません。

ただ、規模が小さいとそのコストダウンの幅がないので、コンサル
費を吸収できず、結果的に高くなってしまいます。

小規模マンションにコンサルは害になる事を覚えておいてもらえれ
ば良いと思います

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パートナーが管理組合さんにプレゼン

概算見積もり提出後、2日でプレゼン依頼、そして昨日がそのプレゼンの実施日でした。そろそろ、プレゼンが終了する時刻にPartnerさんから電話連絡を頂きました。

20代後半か、30前半の男性がpartnerプレゼンに対しやたら絡んできたとのこと。『安すぎる』、『経験が浅い』・・・

どうも不自然です。 まず、この場が区分所有者しか入ることができない集会、20代の区分所有者がいること自身不自然、また、質問はいいのですが、皆の前で攻撃的な言動をすること事態が常識はずれ。

プレゼンは、業者が自社の提案、実績等をアピールする場、それを採用するも、採用しないも管理組合の権利です。

その場では、聞く、質問するが重要な事項と考えます。

また、その方は区分所有者かもしれません(確認が取れていません)が、区分所有者の1人でしかありません。他の業者と繋がっていて、当サイトのPartnerの提案が素晴らしかったので、これを妨害しようとしたというようにも見えてしまいます。

判断するのは、修繕委員会、総会です。

良い提案は、一人の工作員?の反対を押し破り採用される
そのように信じています。

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概算見積もり3社送付

昨日、お客様とのお約束通り3社の概算見積もりをお送りした所、
『見積もり書受領、今週土曜日修繕委員会で審議を行う』との
短いメッセ-ジを頂きました。

シンプルですが、これで十分です。

今回は、お客様のご要望額を下回るかなり競争力のある見積りですのでプレゼンに呼ばれる自信はあります。

管理会社の見積りの金額のみを隠し当サイトに送付、相見積もりを
依頼するだけで数百円のコストダウン

しかも、無料

利用しない方が損と思います。
見積もり書のとり方等もアドバイスしますので、ご相談ください。

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長野県別荘塗装のお客様より催促のメール

依頼を受けて現地調査の上、見積もり書をpartner業者さんより、お預かりしておりましたがお客様にはお出ししておりませんでした。

というのも、当サイトは比較サイトですので複数の見積りを出さないと意味が無いからです。

当該地域は、1社しかPartner害ないので、よい業者さんを探してみたのですが見付からず悩んでいたところにお客様のメール。

今回は正直に、1社しかこれはと思う業者さんがいませんでしたと連絡を致しました。

下手な小細工はなし。間違いなく、誠実な業者でドキュメント的に万大のない会社を紹介しました。

決めるのは、お客様です。

少し待ってみます。

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本日、見積り諸提出納期

毎回、緊張する日です。

見積りを依頼する日に口頭で、送付するドキュメントで1回、1週間前に確認のメール合計3回納期確認は行なっていますが、どうしても100%きちんと納期通りに揃うことはなかなか難しいものです。

といっても、何回もしつこく催促も考え物です。

何回かはフォローを行いますが、それで改善しない業者さんは基本的に見積りを依頼しない形で対応をしていく方針で臨みます。

納期という小さな約束さえ守れない業者に大規模修繕の施工という大きな仕事は怖くて依頼できません。

信頼は与えられるものでなく、コツコツと積み上げて行くもの、積み立てるのはなかなか難しいですが、崩れるのは早いもの。

当方も、お客さんとの小さなお約束である見積もり書提出納期、しっかりと守って参ります。

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非常に状態が悪い!

別の業者に見て貰ったところ、コンクリート爆裂や浸水などがあり、かなり状態が悪いとのことで、普通の塗装業者では難しそうです。

その様な修繕が可能な良心的な業者であれば、見積もり頂きたいですが、難しそうなら結構です。

概算見積もりでもこの考慮がされていなければ、その時点で遠慮頂きますので了承願います。

お客様からの強烈なオファーです。

どうも、塗装業者に逃げられたようです。

頼む業者を間違えているようです。
このような案件では、単なる住宅塗装業者はダメです。

防水塗装を専門とする業者に依頼をしないといけません。一番難しいのは、どこから水が侵入しているかを特定して、それを防止する
ことです。

まずは、現地調査で見積りを出せるか否かを確認してみます。

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10%は高いけれどディベロッパーに・・

今後の付き合いもあるので・・・

某大手ディベロッパー系の子会社が管理会社として入っているマンション管理組合より、当サイトpartnerを紹介、見積り、プレゼンしましたが、結果が出ないので電話をした所、

今後の付き合いもあるので、ディベロッパーにお願いしたいという方向で考えているとのこと。

まめに、大規模修繕以外の要件で会う内にそのような方向に進んでいったようです。

当方のpartnerは、大規模修繕以外は接点がないので致しかたない面があり当方がもう少し以前にフォローすべきでした。

27日の理事会でほぼ決定するとのことですが、明日理事長が話を聞いてもらえる機会を頂きました。

Partnerさんに加え、当方からも話を伺う予定です。

そもそも、管理会社、ディベロッパーと管理組合の間柄を正しく理解されていらっしゃらない区分所有者も多く、輪番制の1年交代の理事長、当初の修繕積立金の額等

ディベロッパーだけが一方的に有利な仕組みとなっています。

これに早く気が付き、カウンターを打って行かないと不要なお金を支払うことになって行ってしまいます。

【正しい認識】
管理組合はオーナー、管理会社は使用人
オーナーは使用人を自由に選べ、クビにするのも自由

よくお金持ちの家に『執事』がいます。
庭掃除を庭師に手配、食事を家政婦に手配等々・・

マンションの執事を『管理会社』と思えばいいのです。
ちゃんとした働きをすれば、どんな執事でもいいのです。

執事が決めた規則の中で主人が踊らされている奇妙な状態は早く脱出しなければなりません。

長くなりますので、また次回に続きはお話します。

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カーブミラー 工場出荷状態の光触媒でテスト

先に撥水加工で市役所に見積りを出しておりましたカーブミラーの件、工場出荷時の光触媒でテストを開始するとのこと。

ただ、うまくいかないと思います。

理由は、光触媒は白濁するので視認性が悪くなるのが一つと、カーブミラーには庇が付いています。

これによりに日光、雨が当たらなくなってしまうからです。

当方が撥水コートで見積りを出した理由はここにあります。

失敗が発覚して、また当方にお声掛けがあること期待しております。

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『国立のマンション管理組合に概算見積もり送付

3社に概算見積もりを依頼しておりましたが、期日にきっちり揃ったのは1社、他一社はメール送信したが未通信とのことでFAXにて提出となりましょた。

今回、初めて大規模修繕見積りをするところが2社、不安な気持ちはありましたが、自サイトのPartnerを信じてと、あえて不安を迎えてはおりました。

なんとか2社は出しました。そして、残りの1社の概算見積もりが本日届きました。

・・・・・

何と、塗装部分しか数値がない。

1ヶ月も前に依頼して、この結果。
何かの間違いではと、partnerに電話確認中です。

とても、お客様には出せません。

間違いは、誰にもあるもの、今回の失敗を反省し、次回につなげるというのであれば、次こそはと期待を込めて依頼を行いますが、そうでない場合はPartnerを降りて頂きます。

サイトの質はpartnerさんの質で決まります。
納期を守る、約束を守る、どうしても出来なかった場合は謝る

この当たり前のことは、最低限守ってほしいものです。

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8月3日、長野県の別送で打ち合わせ

長野県の別荘、写真を見せていただきました。
別荘と言うと個人所有では、30、40坪もあれば大きい方 と思っておりました。

・・・

まるで研修施設・・・・

もしかすると、会社のオーナ様で本当に会社の保養所だったりもするのかもしれません。

家族だけでは使い切れないと思う程の広さです。

やはり、広いとそれなりに塗装費用も補修費用も掛かります。 ただ、あるところには、あるのですね。

今年の夏休みに帰り、数日滞在、9月から塗装の段取りです。ちなみに、木目を残す、残さないで塗装の価格が異なります。

ちなみに木目を残す方が高く付きます。ただ、見えない所はこの必要はありませんので、ここを木目を残さないことをOKしてもらえればコストダウンは可能です。

今回、Partner業者さんはこの提案をするために、別荘に向かいます。管理会社との相見積もりになりますが、注文は取れそうな気がします。

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当サイトPartner2社プレゼンに招待

埼玉県の40戸のファミリーマンション3社概算見積もり出させてもらい、2社プレゼン依頼です。

まずは、第一関門突破です。

残りの1社の見積が極端に高いので、再考を求めるコメントも頂きましたが、これは多分ムリと思っております。

多分、管理会社、当サイトのPartner以外にもエントリーされているとは思いますが、相手が直接施工会社でない限り、価格的に負けるわけはありません。

あとは、管理組合さんの変な『ブランド志向』がなく名より実を取るに徹してくれれば、当方に分があります。

勝負は9月1日、結果がたのしみです。

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本末転倒

岡山県のマンション塗装見積依頼、資料をお送りしましたが、返送されてきました。

電話をして確認をするとそれは物件住所であり、住居は別とのこと。

資料を送るので送り先を教えて欲しいと申し上げてもメールで送って欲しいの一点張りです。

今回、資料送付をゴリ押しして、見込み客を逃してしまいました。

大事なことは注文を取ることで、資料を送ることではありません。

このようなお客さんには、最低限必要なものだけを送り、早い時点で業者さんとコンタクトを取るように誘導するほうが有効と後から感じました。

今回は失敗でした。

地方で地元密着業種に最適、都心で行ったことを
そのまま行なうだけで『地域一番店に簡単になれる』
『タイムマシンビジネス』成功確率90%以上
『アドワーズ代行ビジネス』

詳しくは・・・

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10分の動画で解説しています 
ノウハウも入っているのでお見逃しなく

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本日、概算見積もり発送

練馬区のマンション宛概算見積もり、納期は昨日依頼3社中、1社のみ納期内到着、納期の翌日の本日発送の当日1社、そして、残りの1社は間に合わず、お客様宛メール送信となってしまいました。

今月は、5件と提出が多かったこともありましたが、各々のお客様には関係のないことです。

丁重に誤り、今後このようなことが内容に各業者さんに納期の大事さを周知させて参ります。

ただ、不幸中の幸いで、お客様の理事会が8/4のためなんとか滑り込みで間に合いそうです。

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お客様目線が不足

今商談中の名古屋のアパート修繕、どうも、お客さんと業者さんの意志の疎通が悪いようです。

原因を色々考えてみたのですが、思い当たるフシがありました。

それは、業者さんのはお客さんは高額の費用は負担してくないだろうからできる限り安く行おうとする。

そのため、必要最低限の修繕になり、不具合箇所が出ればそのタイミングで修繕をするほうがリーズナブルとの考え方です。

自社で行った施工に関しては保証はするが、それ以外は当然保証はしない。ですので、保証の内容的には自社の修繕した箇所に関して10年保証となるのです。

結果的に20年持たせたいなら、跡10年後に点検を行い必要な修繕を行えがいい

業者さんのから見ると至極当たり前のように話をします。

ですが、一方アパートオーナーさんの立場から見ると、『20年は持たせたい』『徹底的に修繕を行なって欲しい』

収益物件ですので、長く持たせたいのは当然として、計画的に修繕費用を掛けたい不意の出費は困るのです。

一回修繕を行ったらどこの不具合でも10年以内は無料修繕の保証が欲しいようです。

ただ、多少の費用の掛り増しは仕方がないが法外な費用は困るというのが実情と思います。

対策として、業者さんには10年間どこに不具合が生じても無料修繕を行う保証の見積もり書作成依頼を行うことにしました。

これで商談が推進できるといいのですが・・。

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平塚市 8戸 超小型マンションオーナーさんからの見積依頼 

昨日、見積依頼を頂きました。

1フロア1戸、8階建ての長細いビルです。

小規模マンションの特徴として規模にかかわらずかかる基礎経費
が重くのしかかり、1戸当たりの費用が高くなることがあります。

通常は、これに加え管理会社に依頼することによる中間マージンが
これ位加わり、収益悪化を招いています。

当サイトでは、せめて、中間マージンだけはカットして、オーナー
様の負担を軽くして参ります。

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添付資料の重要性

昨日、すでに概算見積もりを提出しているお客様より以下のメールを頂きました

●●さんにつきましては、見積もり価格が最も安く、工程表や過去実績など資料の質も高かったため、ぜひ次のステップに進んでいただきたいです。

××さんは、管理会社よりは安かったのですが、ほかの業者さんと比べると高く、会社説明資料もいまいちでした。今後の改善がなけ
れば、先に進むのは難しいと思われます。見積もりの出しなおしをしていただければ、次の現地調査に参加していただきたいです。

結果的に後者のPartnerさんは辞退をしました。

後者のPartnerさんの資料は客観的に見て悪くはない、むしろよいのです。ただ今回、大規模修繕をする、時期も大枠決まった段階でした

この場合、『大規模修繕こんなに綺麗になります』『こんなに丁寧に作業します』のような写真より実際にどの様な手順で推進するか、住民対策はどうするか、掲示板等具体的に工事をイメージできるような添付資料の添付が功を奏したようです。

技ありといったところでしょうか、流石です。

お客様目線の勝利です。

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長野県 別荘塗装成約

商談途中で、修理の話が出て、その詳細がわからないので
業者さんに直接現地に行ってもらい調査を行なって頂きました。

その場で、成約、契約書を交わしたとのことでその控えを頂きました。

この案件、別荘近くになかなか業者さんが1社しかおらず、1社では比較サイトの意味がないの探したのですが、なかなか満足できる業者が見付からず、そのようなときにお客さんより、進捗確認のメールを頂きました。

正直にありのままを申し上げました。

半分は、他に見積りを取られ成約は難しいと考えておりましたが、今回運良く成約することができました。

『正直』が良かったのかもしれません。

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現地調査をお願いします

昨日、以前管理会社の見積りを元に概算見積もりを提出していたお客さんよりメールを頂きました。

当サイトから二社参加させて頂いておりましたが、一社は高く、添付書類の質が評価されず再提出を求められるも辞退もう一社は最安値で、添付書類の質が認められ現地調査を依頼されました。

このお客さんは、最初管理会社から見積りをとり、これを元に相見積もり、そして、現地調査を依頼しての独自の提案を求めるという理想形を取っています。

当サイトがアドバイスは致しましたが、それを実践しています。最後に当サイトが推薦した業者が受注すれば良いのですが、これで他社にさらわれたらお笑いです。

まあ、それも勉強と考えればいいのかもしれません。
一番遅くて来年春着工とのこと、業者選定は今年
中が予測されます。

しっかりとフォローして参ります。

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屋上防水塗装業者の連絡先を管理会社に教えたいので連絡先

を教えて下さい

昨日、上記のような管理組合の理事よりメールを頂きました。

・・・・・

発注を直接誰が行うかで料金が異なります。
管理会社経由で注文を出すと、その分余分な経費が発生します。

この理事、電話も希望しないとのことですので管理会社に丸投げをするつもりの様です。

もったいない話です。

当方を通し、直接施工会社の概算見積もりをとり、直接注文を出せば、それだけで最低5~10%は安く出来るものを放棄してしまっています。

ただ、価値観は人それぞれ、手間を書けない事を最優先にするならこれもありです。

管理会社の名前をお聞きして、partnerを紹介致します。

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お客様の声 暫定公開

昨日お約束した『お客様の声』文章だけですが、お約束通り暫定公開いたします。

こちらよりご覧ください。
http://bit.ly/O3qXMP

この下にこの他のお客さんの声も掲載がありますので、よろしければごらんください。

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ビルの大規模修繕見積り依頼 仕様書なし

以前、資料請求を頂いていたお客様より新潟のビルの大規模修繕の見積依頼がありました。

今回は外壁、屋上防水がないので9F建のビルの割には低予算です。

今回、9月頭に現地調査の上正式見積りのご要望のため、1社だけの見積にさせて頂きました。

仕様書がないので、図面より拾うのでかなり大変です。

Partnerさんに無理を言って塗装部分のみの見積りをお願いすることにしました。それでもギリギリです。

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Partner初受注

サイト運営者として苦慮していることがあります。

それは、注文を取る業者さんに偏りが出ることです。
何回も見積りを出していただいたのに、決まらないのは心苦しいものです。

磯子のアパート塗装の案件、今まで受注がないpartnerだけに見積依頼を行った所、その中の一社が受注したものです。

これはこれでいいのですが、まだ数社受注がないpartnerさんがいます。早く、注文を出してあげないと関係が切れてしまわないか心配しております。

ただ、これだけは自らの力で取っていただかなければなりません。当方にできることは、ちょっとしたヒント、後は、案件をお願いし続ける事。

カンバって欲しいものです

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大規模修繕付帯工事

当サイトは、直接施工をすることで『中間マージンカット』を売りにしています。

これは、直接施工会社に施主である管理組合さんを紹介することで成立しています。これは、塗装をメインにする業者さんにはできない工事も当然あります。

付帯工事が多い大規模修繕になると一括受注を進化ければならない都合で一部工事に下請けを使わざる負えない事態になります。
この場合、工事を管理監督する必要性がでるため、どうしても直接施工費用以外の費用がかかってしまいます。

結果的に他社との明確な違いを打ち出しにくい環境になってしまいます。当サイトの手法はやはり、小規模マンション、小予算、基本工事のみの案件を狙うべきと再認識させられました。

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partnerさんの真摯な熱意が通じた?

以前から触れていた名古屋のアパート塗装(修繕)の件です。

遺体がかなり激しいが、オーナーさんは20年は持つ補修を希望、保証を求めており、一方Partnerさんは現実に物件を見て、かなりの傷みがあるため保証などはできないとの事

お客様が、あまりに20年保証にこだわるので、当方からは『無理』と突き放しました。

できないものを目先の注文のために出来ると行ってしまうのは考えものです。

そもそも保証とは、全て自社が施工した箇所に
対して行うもので、全てに保証をも積めるなら
新築しかありません。

新築でさえも10年保証です。

昨日、そのお客さんより、話をしたいとのこと。

ようやく理解したのでしょうか?
これからは、当サイトのPartner さん主導で話を
進めて参ります。

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大規模修繕の監理は管理会社の仕事?

先日、資料請求を頂いたお客さんより質問を頂きました。

●●が見積書を管理組合に提出した場合、施行のチェック・監理は引き受けることはできないと言ってきましたが、当たり前のことでしょうか?

管理会社は、元々大規模修繕の監理など行いません。そもそも、管理会社とはマンション維持管理に必要な業務を外注に代理発注するだけの機能しかありません。

管理組合がどの様なときどこに相談、発注するを知っていれば管理会社などいらないのです。監理とは外部の専門家、又は施工業者自身が行うものです。ですので、管理会社が言うことなど無視すればいいのです。

また、このような事を言われるということは管理組合が何も知らないと思われている証拠でもあります。

管理会社では、管理組合の程度によってランク分けを行なっているのをご存知でしょうか?

時々顔を出すフロントマン、対応がいいですか、若い新人が当てられていませんか?

ランクC、どんな対応をしても文句を言わない無関心な管理組合、管理会社としては新人、又は他マンションよりクレームを受け変更した社員の受け口とされます

ランクA,Bは規模が大きかったり、管理組合の自治がしっかりして、管理会社に対する監視がしっかりとしており、しっかりと仕事をしないと管理会社を変えられてしまう可能性の高いところです。

あなたのマンション管理組合は、管理会社よりランクいくつで見られているのでしょうか?

平塚 8戸マンションのマンションオーナーから相見積依頼 

です。

先日、資料請求を頂いたお客さんより見積資料を頂きました。

金額を消した管理会社からの見積り、ご要望、写真、図面と完璧です。

早速、お盆明けを待って見積依頼を行います。

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親会社から直接見積りを取るなら監理は行いません

昨日、メールでお客さんから以下の趣旨の質問を頂きました。

自分のマンションの管理会社が、その親会社の建設会社に管理組合が見積りを取る場合、管理会社として監理をしない と言われたがどうしたらよいか

とのこと。

・・・

当方も3回くらい読み直し、ようやく全体像を理解しました。

また、管理会社と管理組合の力関係も理解できました

要約すると、管理会社は自分を通さずの大規模修繕の見積り、制約する場合間に入って手数料を取れないので、管理組合の無知を利用して脅している

このような構図です。

悪質な管理会社のようです。お客さんには以下のように
アドバイスを行いました。

管理会社の言うことは無視して結構です。なぜなら、監理は管理会社が行う仕事ではないからです。いずれかに外注をして行うことは可能ですが、親会社、子会社の関係でまともなダメ出しを行える
はずがありません。しかも、子会社から親会社に対しては。

工事の進捗状況の報告は施工会社の義務、報告方法を工夫し、瑕疵保険を掛け、事前審査、施工後の現場に来ての監理、保証をつければ安心です。

よく勘違いをされる、あるいは勘違いをさせているのかも
しれませんが、監理をしても、万が一手抜きを見破る事
ができない事が原因で瑕疵が発生した場合でも監理社は
責任を負うことはありません。

監理=保証 ではないことに注意が必要です。

実は、監理者は別途 瑕疵保険に入っています。
それは、自分が瑕疵を見逃した場合賠償責任を負わないようリスクヘッジしているのです。

管理組合がもう少し知識を持っていたら『貴社に監理して頂かなくても結構です』と切り返しができるのです。その後、形だけ管理会社を通し、お小遣い程度の手数料を支払えばそれで解決です。

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資本的支出と修繕費、損金の簡単な分類方法

標題の件、意外とご存じない方が多いようです。一般的には『資本的支出』という言葉自身ご存知ない方も多いはずです。

簡単に言うとマンションのある部位、例えばドアの不具合が生じたとします。それの対応方法により資本的支出になったり、修繕品あったりします。

資本的支出は、ドアを新しく交換してインターフォン付きにするといった従来のドアに機能を追加する場合に適用されます。

修繕費は、従来のものを修繕することにより機能を回復、塗装であったり、タッチアップであったりが該当します。

詳しい分類方法はサイトをリニューアルしてわかりやすくしましたので、ご覧ください.

詳しくはこちら

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雪国仕様の大規模修繕

昨日、新潟の大規模修繕の見積依頼に対応するため、partner
業者に現地調査に行って頂きました。オーナー様の要求は多岐にわたり、とても1社では対応が不可能です。

雪国特有の『雪囲い』という設備もあり、どの様な業者さんに依頼
すればいいのか見当もつきません。オーナーさんも東京在住のため
この点は一緒だと思います。

ここは、機転を利かせpartner業者さんが元請けとなり、全てを
仕切るような形に持って行きたいと思います。

●●塗装さん(当サイトpartner業者)にお願いします 

です。

昨日、20年保証を求めていたお客さんと当サイトpartner塗装業者さんが粘り強く、しかも、微力ながら当サイトもお手伝いを行いなんとか、OKをもらいました。

理想と現実は違います。いかに近づけるか、問題点を共有し、膝突き合わせお互いに協力して解決していく姿勢が大事と思います。

ただ、まだ契約書をもらったわけではありません。中国の古典に、『百里の道を行くときは、九十九里をもって半ばとせよ』と言います。最後までしっかりとフォローして参ります。
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沖縄案件失注

昨日、資料請求を頂きその後動きがないお客さんにフォローの電話を掛けてみました。

塗装自身をしなくなったの一点張りです。見込みなしと見なし、15秒ほどで電話を切りました。

今回は、ハズレのようです。次に期待します

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プレゼン、現地調査調整で大忙し

昨日、お客さんの指定するプレゼン日時に対応できないpartnerが都合のいい時間を指定してきました。この種は、土用日、日曜日に集中します。

そして、当パートナーにはほぼ施工可能案件全てを渡している関係で大忙しです。下請け脱出を目指し、頑張っているので、当サイトとしても協力している最中です。

お陰様で先月の案件より進展があり、次のステージに進むことができました。今月もすでに概算見積李依頼を抱えており、納期管理をしっかり行う必要があります。

特定のpartnerさんに偏りすぎるのも問題ですので、バランスを取って進めていきたいと考えております。

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かなり以前見積りしたお客様が動き出しました

昨日、今年3月に見積りを提出したお客さんよりpartner業者に会いたいので調整をして欲しいとの依頼がありました。

物件は神奈川県平塚で、かなり傷みの激しい物件でした。更に約5ヶ月経過しているので更に劣化が進行していることが心配です。

見積書に『見積り有効期限』があること気付いていらっしゃいますか。見過ごしてしまいそうですが、これには深い理由があります。

例えば、『決算』この時には在庫を減らし、現金を手元に置きたいため安売りをしたりもします。塗装においては、『現在の劣化なら』というのが見積り有効期限のキーとなります。

時間の経過とともに建物は劣化していきます。その補修も劣化が激しい場合、手間、費用が多く掛かる様になってきます。そのために、見積り有効期限があるのです。

ですので、このように5ヶ月前の見積もり書を見て単純に業者さんがその金額で受けてくれるとは限りません。塗装を計画した場合、見積り有効期限に決断をするこのことは大事ですので覚えておいてください。

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千葉からpartner塗装業者応募

昨日、千葉よりpartner塗装業者の申し込みがありました。

このところ2件連続です。

一戸建てをメインに塗装をされている業者さんのようです。施工実績等もう少し詳しく会社状況をお聞きして、当サイトのpartnerにふさわしいか否かを判断したいと思います。

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千葉からpartner塗装業者様 契約締結

昨日、千葉よりpartner塗装業者様と契約を締結しました。千葉県ではありますが、東京よりですので、東京、東京よりの埼玉県までもカバーできそうです。

マンションの大規模修繕が得意なようですので、一戸建ての塗装の他に大規模修繕の場合も見積りをお願いしてみたいと考えております。

このところ業者さん空の申し込みが増えていますので、実案件を増やすよう集客を強化して参ります。

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排水管、電灯電力幹線更新工事

昨日、当サイト始まって以来初めての設備更新の見積依頼が入りました。今までは、『マンション塗装』関連と大規模修繕の1,2回目ばかりでした今回は築40年と古い物件です。

塗装関連の大規模修繕は3年前に行ったとのことです。実は排水管関連の更新の大規模修繕は実は大変なのです。なにせ、排水管を交換する間水を流せないのですから。

風呂もダメ、トイレもダメ しかも業者が専有部分に立ち入るため、
『いなければならない』ためです。

かなり不自由な生活を強いられる事になります。1戸でも留守で鍵が
掛かって専有部分に立ち入りができない場合、施工ができなくなります。

入念な管理組合内の打ち合わせが必要な工事になります。40年も住み続けているとコミュニティーができ上がっているからこそできるのかもしれません。

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実は案件が東京でした

先日、山梨でマンションの屋上防水塗装工事をする業者を紹介して欲しいとのことでしたので、地元業者を紹介申し上げました。

その後、フォローをした所、案件自身が東京とのこと。

・・・・・・

山梨でマンションの居住者からの見積依頼でしたので、自宅マンションとばかり思っていましたが、実は別物件のオーナー様でその所有物件の屋上防水塗装の見積りを希望していたこと後から分かりました。

今後、このようなことがないよう、住所と塗装場所が異なる場合塗装場所を記入頂ける様記入欄を新設しました。

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設備工事関連コンテンツ追加します

先日、資料請求で排水管、電灯電力幹線更新工事の見積依頼がありました。当方のサイト、今までは屋上防水、外壁補修、鉄部塗装等主に塗装業者関連の仕事ばかりでした。

ただ、今回の『排水管』、『電力線』は全く別の分野です。サイト的には大規模修繕で一緒ではありますが、全く別ものです。

コンテンツを追加していく、これに加え同種サイトの立ち上げを検討して参ります。

地方で地元密着業種に最適、都心で行ったことを
そのまま行なうだけで『地域一番店に簡単になれる』
『タイムマシンビジネス』成功確率90%以上
『アドワーズ代行ビジネス』

詳しくは・・・

http://goo.gl/ywdJH

10分の動画で解説しています 
ノウハウも入っているのでお見逃しなく

アパート塗装は
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マンション大規模修繕は
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戸建塗装は
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排水管交換工事の見積希望のお客様より電話を頂きました

上記の中で、『サイトの中で排水管に関する記事がありませんが、受注したことがありまか?』との質問がありました。

当方正直に、『初めてです』と申し上げました。ただ、既存のpartnerさん、または、この知り合いの業者さんを紹介してもらい、業者さんを探すつもりですと申し上げました。

明日、partner業者さんに確認を取り対応できるか確認してみます。30年に1回の工事ではありますが、意外と需要があるのかもしれません。

当件名の進捗により、新サイト、又はコンテンツを追加していきたいと考えております。進捗が楽しみです。

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そのまま行なうだけで『地域一番店に簡単になれる』
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アパート塗装は
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管理会社にお願いすることになりました

以前に概算見積もりをお出しして、今月中に決める言われていたお客様より回答を頂きました。当初の管理会社の見積額が当方のpartnerさんの見積額より低かったというレアケース。

それよりは、若干グレードを落とし値引きを行いましたが及びませんでした。partnerさんに結果報告を行いました。今回、神奈川のpartnerさんを当てましたが更に案件より近い業者さんを当てたほうが経費削減になったkもしれません。

今度は、更に近い業者さんを当てるよう調整して参ります。

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新潟雑居ビル大規模修繕見積り提出

です。

昨日、新潟の大規模修繕の見積書が届きました。オーナー様より、項目を頂き見積りをpartner業者さんにお願いしたのですが、施工場所ごとに見積もられています。

それはそれで当然なのですが、オーナー様よりすると、自分が依頼した項目がこの見積もり書のどの項目に当たるかがわからないと感じたので業者さんに問い合わせを行い、追記しました。業者さんの対応は、『見ればわかるでしょう』というようなものでした。

このへんが、業者さんとお客さまのギャップと感じました。お客さんは数社を見比べます。合計金額も見ますが、項目ごとに比較もします。

この時に、比較しやすい環境を作って差し上げるのも当サイトの仕事と考えております。見積りにお客さまのご望項目のどれに該当するかを示す書類を付けて提出致しました。

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そのまま行なうだけで『地域一番店に簡単になれる』
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東京でpartner申し込み

昨日、東京よりpartner登録がありました。HPで確認をするとマンションも対応しています。

某大手ゼネコンの下請けを行なっているとのこと。当サイトで紹介、受注をすると元請けになれます。

元請けの良さは、利益率の良さと回収の速さです。集金を自社で行えますので、着手金1/3、中間1/3、竣工1/3もお客様との話し合いで対応可能です。

竣工より2~3ヶ月後に元請けから入金、しかも値切られて・・・なんてことがなくなります。地域的に『東京』、『埼玉』地域のpartnerさんが不足しています。この機会にぜひご応募ください。

直接施工する小型マンション対応出来る塗装業者さん大歓迎です
お申込みは今すぐ、入会金、月額会費無料ですので、安心です。

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そのまま行なうだけで『地域一番店に簡単になれる』
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土曜日、日曜日 partnerさんが顧客訪問

3月に資料請求を頂き、見積もり書を出したお客さん、お忙しい様で全然動きがありませんでしたが、ようやく動きが・・

先に単業者さんとあったようですが、金属の腐食修繕には対応できず、当サイト出番となりました。

当サイトは、マンションの大規模修繕をも対応できる業者さんを紹介しているのでこの種の対応はお手のものです。

一社は超地元密着会社のため、お客さんを施工途中の現場に案内すると張り切っています。もう一社は、開業より3代続いた老舗でそう施工数10,000棟の超ベテラン業者 どちらを選んでも失敗はありえません。

月曜日に結果連絡楽しみにしています。

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以前、『無能理事長独走』で相談を受けたお客様よりスカイプの相談依頼がありました。

管理会社の傀儡理事長が取り巻きと共に理事会を牛耳っていた輩がマンションの各所に発生した不具合に適切に対処できないため一掃
され、自主的かつ民主的に運営する機運ができてきたので、具体的な相談に乗って欲しいとのことです。素晴らしい活躍です。

当サイトは、少なくてもヤル気があり、具体的な手法を教えて欲しいというお客様には適しています。さすがに、民主的な運営する事を妨害する人の排除まではできませんが、そのあとは相談に乗ります。

以前にも申し上げましたが、最初の一歩を誤ると取り返しのつかないことになります。こんなことを言うと不思議に思われるかもしれませんがほんとうの意味で『大規模修繕の専門家』は存在しません。

いるのは各パートだけ詳しい建設関係者だけです。建設業者の専業は新築、管理会社は日常管理、大規模修繕業者は施工、設計事務所は仕様書作成&監理実態はこんなものです。

これらをうまく活用して管理組合による管理組合の為の大規模修繕を行う為にアドバイスして参ります。

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マンション大規模修繕 冬囲い 

雪の降らない当サイトの所在地よりすると『何のための設備?』と考えてしまいます。

一般的に植木に雪が積もらないように、積もった場合でもその重量に耐えるように添木等で補強するというのが一般的です。

住宅、マンションにもこれがあるようです。建物の場合は、主に『雪による窓等のガラスの破損を防止する』が目的のようです。

でも、なぜ雪でガラスが割れるのだろうか?

一階が埋まるような大雪で雪の重みに耐え切れず割れる ならまだ想像ができますが、鉄筋コンクリート9階建ての建物、各階に何で必要なのでしょうか?

雪国の詳しい方教えて下さい。

今回は、『冬囲い』の修繕が大規模修繕の設備工事になっています。

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長野県より資料請求

すでに、一件見積りを取っているとのことでそれの相見積もりです。今回個人宅ですので、施主さんに直接会った方が圧倒的に有利です。

今回劣勢からのスタートですが、添付の資料実績等で挽回を図って参ります。

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資料ご希望の方はこちら! 
(大規模修繕工事を希望されるお客様用)
外壁塗装、屋根塗装
【無料プレゼント】大規模修繕費用を捻出する管理費を無料で簡単に削減できる7つの方法とは(一般管理費、修繕積立金の相場付)

世田谷区の34戸分譲マンションの大規模修繕 失注

先月頭、当サイトの一社がプレゼンに呼ばれた上記案件管理会社に取られてしまいました。理由が最安値だが、大規模修繕の実績が少ないとのこと。

ただ、『実績』にカラクリがあります。『元請け』としての実績か、『施工』としての実績かです。

大手業者は、一見『実績』が多いように見えます。『下請けに丸投げ』も実績に入っているからです。というか、それだけが実績です。

では、実際に施工する会社の『施工実績』はお客様は知ることができないのです。 本来、最終的にどの下請け業者が施工するのですか? その業者の施工実績は? と確認しなければならないのです。

ただ、下請け・元請け間には、『会社名・名刺を出してはいけない』という鉄則があるので、下請け名が出て来ません。

施工現場で、『●●建設』という看板が出てはいてもそこで働いている人は、下請け、孫受けの業者さんだらけです。そして、関係が元請けと遠くなるに従って中間マージンが取られ、業者さんの実収入が減っていきます。

問題は、このような職人さんが『ヤル気をもって仕事』をする気になるか、否かです。

当サイトでは、今まで下請けで甘んじていた直接施工業者さんが元請けとして、誇りを持って仕事を出来る環境をお届けすることを目標にしております。
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スカイプコンサル開始(60分無料)開始

かねてからご希望のあったコンサルですが、60分無料で開始しました。

コンサルを受けた方の感想はこちら。本日中に、受付ページを作成、明日にはページを紹介いたします。

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大規模修繕経験豊かなコンサルタントを紹介してください

神奈川県川崎市より、130戸のマンションより資料請求を頂き、上記のようなコメントの記載がありました。

当方のサイトは、『小規模マンションに直接施工する業者さんを紹介』する趣旨のため、これからは外れた依頼です。

ただ、当サイトの初期段階で設計監理方式、責任施工方式両方で検討されたお客さまの為に、コンサルタントを探した経緯があり、今回その設計事務所を紹介したいと考えております。

大規模修繕 詳しくは、http://mansion.tosomitumori.com
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冬囲い、非常階段修繕不可

先に、様々な種類の見積りを希望されていらっしゃった新潟のお客さまに、塗装関連の見積しか当サイトのパートナーは対応できないため、その見積りに現地して提出を行いました。

それとは別に、別業者で冬囲い、非常階段の修繕の見積りを改めて依頼されました。業者さんは新たに探したのですが、あまりに痛みが酷く、『修繕は無理』と逃げられてしまいました。

現場はひどいもので、非常階段は『踊り場がない』状態との事。 ・・・・・・・

これは、もはや修繕ではありません。

20年も放置してきた代償です。特に鉄部等は錆びやすいので3年に1回程度の塗装は必要です。これを怠ると今回の様に『交換』しなければならなくなり、塗装費用を節約したつもりが、非常階段の架替が必要となり、かえって余計な費用が発生してしまいます。

『大規模修繕のタイミング』は、『傷みが表面化』してからでは遅いのです。予め周期を決め、痛みが表面上無くても修繕を機械的に行うことが、結果的に建物を長く綺麗に安全に保つことに役立ちます。

今回が、良い事例になると思います。

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ワン切りされました

昨日の続きです。

当サイトのパートナーさんからお客さんに直接電話連絡して良いとの許可を得ましたので、一般の売り込みと判別するために、メールで業者名をお知らせしました。

ただ、結果から言うとお客様がメールを読んでおらず、単なる売り込みと判断されてしまいました。

お客さんは地方の方でご高齢であることを考慮に入れ、予め電話でお伝えするべきでした。これを教訓に出来るだけ電話の回数を増やし、お客さんの意向を確認して参ります。

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ス●ガ銀行ATMブース塗装依頼

電話で、合計80台のATMブース塗装の問い合わせがありました。

数は多いのですが、1件、1件が単価が低く、また案件が転々としているため採算性は良くはありません。

また、4件については9月中の完成を希望しておりました。

パートナーさんに確認をした所、9月中に動ける業者がいなかったために流れてしまいました。

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追加工事&値下げ要求。

パートナー業者さんから、ボヤキのメールが入って来ました。

今回は、1階が店舗、その上が住居という構成です。オーナー様からは、空き室、空き店舗が多くあり、その対策でもあります。

ただ、サラリーマンをやりながらのオーナーと行った現実もあるのでしょうが、どうも事業を行なっている間隔があるように思えません。

修繕工事交渉を数ヶ月中断、過剰な値引き要求・・・

第三者から見ると、『必要なものは気持よく払い』『集客の努力をもっとする』が正しい選択と思えて仕方あがありません。

決断を早くしないと『機会損失』でけでなく、躯体の傷み進行に伴う修繕コストアップにも繋がります。

賢明な判断が望まれます。

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14戸ワンルームマンション、管理会社対応悪い

先日、ワンルームマンションのオーナー様より管理会社の対応が悪いので大規模修繕の見積りをしてくれるところを探していたという問い合わせを頂きました。

早速、電話をした所資料請求を受けましたので、お送り致しました。管理会社の見積がないので、現地調査の上、見積もらなければなりませんが、当サイトのいずれかの業者に決まる確率が大です。

しっかりとフォローして参ります。

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カラーシュミレーション費用誰が払う

もっと正確に言うと、誰が費用を負担し、どの段階で作るかです。
何で、このようなことを言うかというと、塗装業者さんの中には勉強熱心な方もいて、自社で『イラストレーター』というプロ用の画像ソフトを買って自分で操作、シュミレーション図をお客様に提出する業者もいます。

これができないから、『カラーシュミレーションは自社ではできません』という必要は、実はないのです。

どういうことかというと、注文をもらった後そのシュミレーションを塗料メーカーにやらせることができることをご存知ですか?

しかも無料で・・・

実はこれを外注しようとすると、1枚につき数万円するのです。体外は3,4枚は出しますので10万円が注文が取れるかわからないうちに支払わなければいけないことになります。

ここだけの話、イラストレーターの操作を習うというのと、お客様
の気に入るカラーを提案できるというのは実は別のスキルなので。

自分も少しかじりましたが、『センス』が必要なのです。とても、『操作ができる』レベルではとても対応できません。

やはり、ここは『カラーシュミレーション無料で行います。ただ、
注文を頂いてからですが・・』が正しい手法と思います。
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投資用マンション仲介会社より第二弾

見積依頼はいいのですが、資料の無さには困ってしまいます。

写真はおろか、図面もない、おまけに屋上に立ち入れない これでは見積りを出すのが無理というものです。

今回は、屋上の写真のみ頂きましたので、現地に行けば、とりあえず外壁だけは見ることができます。

正確には立面図がないので外壁面積が正確には出ないのですが、一階当たり3mと概算で算出させて頂きます。

仲介業者さんと話し合いを行い、量産できるルールを構築、双方が利益ある様にするため提案をして参ります。

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岩手からの資料請求

???

実は当サイト、東北地方には広告を出していません。サイトを自然検索で読みにきて頂いたようです。原発の爆発、津波とこの地域は復興需要が多く、業者さんを確保できないという理由です。

事実、山形から見積依頼を頂きましたが、ほとんどの塗装業者さんが宮城に招集され、囲い込まれ仕事をしているとのことでした。

今度の岩手も同じような環境かもしれません。ただ、あれから時間が経過しているため、少しは落ち着いて来ているのかもしれません。

返信があり次第、パートナー業者さんに連絡を取って対応して参ります。

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投資用マンション見積依頼

埼玉県在住のオーナー様より、板橋区のワンルームマンションの見積依頼です。

写真をメールで頂き、その中に屋上防水、外壁を昨年12月に修繕済みとの記述があり、内壁塗装、竪樋の塗装、バンド交換を希・・・

すでに主要部分を完了しているのになぜこんなところがみ完了なんだろうと不思議に思っておりました

そのような折、オーナー様より電話を頂き、状況を伺った所、『屋上防水のみ完了した』とのこと。

外壁等は、まだ施工していないとのこと。予算の関係で、緊急で足場に関係のない箇所だけを先に終わらせたとのこと。

今回は、外壁、バルコニー、廊下、階段が対象とのことです。ようやく、意図がわかりました。今回は管理会社が入っていないので、数値を拾う作業が入りますが、管理会社に取られる
心配はありません。

早速、郵便物が届き次第パートナーさんに依頼を行います。

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プール塗装見積り依頼

夕方、そろそろ切り上げようとしていた折電話を受けました。

『建物の塗装しかやっていないのですか?』

『パートナーさんが対応できるものなら建物以外でもできます』

とお答えした所、何と案件は『小学校のプール』でした

『まだ残っているので、対応できるか折り返し電話を欲しいとのこと』 急いでいるようです。

早速、パートナーさんに連絡をとった所、対応可能・・・・

ただ納得出来ないことがある公立の場合、指名業者がいるはずなので外部には見積りを依頼しないはず とのこと。

とは言え、実際に電話を受けたので施工実績等をお尋ねした所、実績有りとのこと。

ただ、見積りにも費用が掛かり、指定業者でもない当方のパートナーさんが見積りをして、入札に参加できないのでは見積りをする意味がありません。

入札に参加することができることを条件に見積りを行なう事にして電話を切りました。また電話がかかってくればいいにですが・・・

ちなみに、プール塗装は特殊な塗装が必要で一般のペンキ屋さんには対応不可能とのことです。

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設計事務所よりアドバイス依頼

・・・・・・

設計事務所さんより、資料請求のお申込みがありその中で以下の相談を受けました。

【質問内容】
設計事務所のものです。現在賃貸共同住宅を計画していて、お客様から運用計画の提案も依頼されています。その中で修繕積立金をどれくらい年間で確保すればよいのかが不明です。

HPで一万円/m2とありましたが賃貸も同じ考えなのでしょうか?規模は全13戸でRC造の3階建で規模は約1100m2(共用部込み)です。場所は都内です。アドバイスをお願いいたします。

※設計事務所さんは、建築系は強いのですがこのような 計算にはあまり強くないようです。

当サイトでは、実際地区何年の何戸、間取り、大規模修繕内容、落札価格を知っているので、これを賄うために、どの様に割り振ればよいか(各戸、各月)をアドバイスしました。

マンションも人間と一緒で経年により修理の箇所が多くなります。これを予め計算に入れて修繕積立金を拠出して行かないと資金ショートをお越し、一時金をめぐる区分所有者間の『紛争勃発、泥沼化』となってしまう可能性があります。

当方は、以下のように返信を行いました。

【返信内容】
大規模修繕比較.com 運営責任者長岡です。

まず、貴社はお客さんではないので、資料送付は控えさせて頂きます。

本職の設計事務所さんにアドバイスもおこがましいのですが、実際に即した大規模修繕の価格は知っているので、これも何かのご縁と思いアドバイスさせて頂きます。

ちなみに、『責任施工方式』が前提です。

予め申し上げておきますが、以下の数字は『これだけ用意すれば途中で不足金が発生せず管理組合として余裕のある額』です。

ディベロッパーは、管理費は自社の子会社である管理会社を設けさせるために管理費は高く、毎月掛かる費用全体は安く見せたいため
初期の修繕積立金を安くする傾向になります。

当方の数字は、『管理組合』サイドに立った数字であることを予め申し上げておきます。

基本的に、10年に一回、大規模修繕を行なう30年計画、1戸を3LDK換算で概算で1回目1戸当たり100万円、2回目150万円、3回目300万円で見ておけば不足はないと思います

この他に鉄部塗装が5年に1回は必要なので1.1倍から1.2倍くらい取れば必要十分と思います。

ワンルームなら3戸で、1戸で換算、10年後20年後、30年後に必要な額がわかったら、1ヶ月当たりの額を算出できると思います。

よくある例で、5年に一回程度段階的に値上げをすることが多いようです。

ただ、売出時には月額の管理費<修繕積立金となる可能性もあり、『売りにくい物件』となるかもしれません。

ただ、修繕積立金不足で一時金が必要ななった場合の管理組合の内輪もめは大変なものがあります。

まさに修羅場のようです。良心的な設定をするなら、最初から 管理費≦修繕積立金 が良いと考えます。

参考になりましたでしょうか?
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マンション長期修繕計画はおかしい?

先日、電話が掛かってきていきなり『マンションの長期修繕計画には不要なものが多く入っている』とのこと。

アンテナ交換、エレベーターの交換・・・・確かにこの部類は定期交換ではなく壊れたら交換でいいと思います。定期的な交換は必要ないかもしれません。

ただ、『屋上塗装など傷んだところをタッチアップすればいいので、全面塗装は不要』、『雨漏りなど、漏ってから修理すればいい』、『給排水管の交換など不要』・・・

どうも、共同住宅であるマンションと戸建住宅を混同しているようです。確かに、戸建なら全責任が世帯主にありますので、不具合が起きた場合、個別対応をすればいいと思います。

不便な思いをするのはその世帯だけで済むので誰にも迷惑を掛けることがありません。

ただ、共同住宅であるマンションは色々な目的で購入されています。 『戸建を買えないから』、『メンテナンスをしたくない』、『近所付き合いが面倒』・・・

戸建て住宅の常識をマンションに持ち込むとおかしなことになってしまいます。あくまでも、マンションを買ったかもしれませんが
入居者は区分所有者でしかありません。専有部分は自由に出来ますが、共有部には他の区分所有者との合意に基づき修繕を行なう必要があり、

『区分所有法』という法律に乗っ取った運用をしなければならないことをご存知無いようです。

戸建住宅を買うとマンションを買うは根本的に違うことを理解する必要があります。長期修繕計画を変えたいと思うなら、3/4の同意をとり総会決議が必要です。
地方で地元密着業種に最適、都心で行ったことを
そのまま行なうだけで『地域一番店に簡単になれる』
『タイムマシンビジネス』成功確率90%以上
『アドワーズ代行ビジネス』

詳しくは・・・

http://goo.gl/ywdJH

10分の動画で解説しています 
ノウハウも入っているのでお見逃しなく

アパート塗装は
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マンション大規模修繕は
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戸建塗装は
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大規模修繕の見積りは、図面写真だけではできません

一戸建ては、概算見積ができるのになぜマンションはできないか?主な理由は以下のとおりです。

1)金額が大きいシーリング、どのくらい必要か図面写真では全くわからない
2)タイルの傷み 全体を見てみないと概算でも見積もることが難しい
3)足場掛け 道路使用による申請等現地を見ないとわからない
4)軒天、上裏等図面に記載のない所は概算でも出せない
5)現場事務所設置、駐車場に作るにしても既存の駐車車両をどうするか

一戸建ての場合、よほどお隣が近接していない限り足場が立たないことはありません。 ただ、最近の3F建の建売住宅などは、数10cmくらいしかないような物件も中にはありますが。

外壁は全面塗装が前提なので、傷みの大小でさほど価格に影響しない

工期が短いので仮設設備を要しない(車移動も不要)

当初、管理会社の見積がないとされておりましたので1社、1社現地調査が必要ですが、オーナー様が現地調査なしの概算見積もりをご要望のため苦慮しておりました。

その旨、オーナさんに申し上げると、『管理会社からの見積がある』とのこと。

早速送ってもらいました。最初から、お送り頂ければもっと簡単にパートナー業者さんと交渉ができたのですが
・・・

取り急ぎ、パートナー業者さんに送り、概算見積もりを依頼することにします。

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平塚 3DK 7階建てマンション 見積書送付

ワンフロア1戸の縦長のマンションです。管理会社の見積りを元に数字を入れた見積りをパートナーさん3社分の見積書を昨日送付しました。

18日発送予定でしたが、早く揃ったので前倒しで送付させて頂きました。地元密着業者、大規模修繕を得意としている業者等織り交ぜてあります。

オーナーさんに気に入って頂ければいいのですが時間を1週間ほどおいて、フォローして参ります。

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駐車場塗装 失注

駐車場塗装を希望されていたお客さんをフォローした所、資金不足で、当面中止となってしまいました。

サラリーマンの方で、趣味で車いじりをするためのスペースようでした。今年のボーナスも返済に回るそうで、当面注文は見込めないことがわかりました。

この旨、パートナー業者さんに伝えます。

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見積書が届かない

9月17日納期でお願いしていた見積書1社が届きません。連休1日前に確認の電話を入れ、17日中、最悪18日の午前中と指定をして電話を切ったにも関わらず、見積書到着もなければメールもありません。

本日10時に確認の電話を入れてみます。

お客さんに提出する見積の数、2社と3社はかなり違うのです。

同社には、秦野の案件もお願いしたいのですが受けてもらえるか心配です。

実績はピカイチなので、ぜひ、お願いしたいものです。

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鹿児島よりパートナー業者申請

昨日、鹿児島より当サイトの姉妹サイトの『アパート塗装比較.com』にpartner業者申し込みがありました。

戸建塗装のほか、集合住宅等も施工実績がありしっかりとした会社さんでした。

早速、加盟書類の送付を行い、新規案件が発生した場合、見積をお願いすることに致します。

まだ、九州地域にパートナーさんが不足しております。ぜひ、九州地域の優良業者さん、応募下さい。

過去一年程度の実績、会社概要を添えてお申し込みください。審査の上、加盟をお願いすることになります。

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納期短縮依頼

先に、板橋区のワンルームマンション大規模修繕見積りを依頼されているオーナーさんに、一ヶ月後の見積り納期を回答したところ、納期短縮依頼で今月中のご要望。

今年中に施工を終了したいとのことです。

ただ、塗装業者さんは一年の中で最も忙しい季節、数カ月先まで予定が入っていることは珍しくありません。

ここは注文が取れたら調整してもらう、まずは注文を取ることに専念して参ります。
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一週間遅れの見積書提出

先に、2社提出済みの見積書、最後の一社がFAXで見積書を送って来ました。今回、一部他社に依頼する工程がありその見積が出て来ないために遅れたとのこと。

・・・・・・

『そんなことは理由にならない』ともう少しで口にだすところでした。現に2社はきちんと出してきていますし、納期は1ヶ月も取っているのですから

ただ、間違いは誰にでもあること、今回はなんとか
当方でリカバーしましたが、これが何回も続くようでは

見積りをお願いできなくなってしまいます。

今回は、『イエローカード』です。

次回からは、きちんと納期とおり納入されることを期待しております。

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パートナー申し込み3件

昨日は、案件電話1、パートナー申し込み3と連絡を多く頂きました。中でも、社長が中国人という会社からのお申込みには少し驚きました。

ホームページを見ると、施工実績は多いのですが2006年創業、職人も主に外国人とのこと。

施工が日本人でなければいけないということはないのですが、大規模修繕は新築時の塗装、工場塗装、橋脚の塗装等住民がいない所の塗装と違ってちょっとした言葉使い一つでトラブルの発生となる可能性があります。

大規模修繕、頭ではやらなくてはいけないことは納得していても、臭い、騒音が連日続く内にイライラは募るものです。

その環境で職人の態度が少しでも悪ければ、外人にはなんてことがないことでも日本人には耐えられないようなこともあろうかと思います。

どうも、ノリ気がしないのでせっかくのお申し出ではありますが、お気持ちだけ頂いておきます。

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お客様の声 新規公開 長崎県長崎市

お客様の声は施工完了ご、お客さまに依頼をするのですがなかなかOKを頂けません。

今回、ようやくOKを頂きましたので、久しぶりに掲載をすることができました。

地域一番店『足場半額キャンペーン』の裏側について記事に
なっております。

詳しくはこちら

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東京都より パートナー申し込み

昨日は、待望の東京都よりの大規模修繕業者の応募がありました。話を伺うと、新規起業ではなく大手よりの部門独立、建築系の企業のため塗装以外にも広く対応が可能とのこと。

HP、実績等を更に詳しく伺い、パートナーにふさわしいかを確認した上で加盟依頼を行います。

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10年で大規模修繕を検討したが状態がいいので15年に延長をした

昨日、以前資料請求を頂いたお客さまより上記のようなコメントを頂きました。10年は一応の目安で、必ずしなければならないというものではありません。

新築当時の施工品質、環境により傷み具合は様々です。ただ、10年に1回は最低点検はすることをお勧めします。5年後にまた、当サイトにお声掛け頂けること期待しています。

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『素晴らしい提案書』 

名古屋の収益物件の大規模修繕に素晴らしい提案書を1パートナーが出されました。必要最低限の概算見積は、管理会社の見積の項目に対し数字を入れた見積です。

ただ今回は、診断結果、用語の説明、全体の工程、問題点とその解決策、居住者への案内雛形、『当店の施工に関するマニフェスト』、完成イメージが添えられています。

最安値ではありませんが、競争力ある価格、丁寧な説明,今までの提案の中で一番いいものです。

順次ホームページにその内容を公開して参ります。

月末に掛け、3件の見積提出があり無事全てを納期遅延なく提出できましたこと、パートナー様のおかげです。ありがとうございます。

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激しく競っています

埼玉県の案件、某大手大規模修繕業者と争っています。パートナーさんより、上記連絡がありました。

今まで、価格よりに関わらず管理会社に取られるケースが大多数でしたが、今回は単純に価格の様です。

当方の方は、直接施工業者さんで中間マージンを含んでいない分有利です。

最後の最後に値段を見せて、管理会社に値段を合わせるような事を行なわなければという条件は付きますが、取れそうな気配です。

10月中旬には業者選定を終了するとのことですので結果がたのしみです。

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どの様に書いていいかわからない

???

すぐに行いたいとの資料請求があったのに返信がないので、心配になり電話してみました。

すると、『どの様に書いていいかわからない』とのこと。

当サイト的には、現状を把握、ご要望をお聞きする為に行なっているのですが、これが難しいいとのこと屋根も材質の名前もわからないことを前提に写真で名称を選択出来るような仕組みにする必要があることが実感しました。

今まで、返信がなかったものは『書くのが面倒だった』というものが多く含まれているのではないか?

これを解消するためにはどの様にすればいいかという事を考える必要があることがわかりました。早速、資料に一枚写真付き用語解説を追加して参ります。

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大規模修繕比較.com News 10月号 配信

もうご覧頂いたでしょうか?

消費税値上げ前に大規模修繕工事を終えたい方に最適の内容です。

ぜひ、ご覧ください。

今月の特集は
・スカイプ相談始めました!(無料:60分)

・消費税値上げは再来年4月、まだまだ大丈夫 ?
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資料ご希望の方はこちら! 
(大規模修繕工事を希望されるお客様用)
外壁塗装、屋根塗装
【無料プレゼント】大規模修繕費用を捻出する管理費を無料で簡単に削減できる7つの方法とは(一般管理費、修繕積立金の相場付)

岩手より、返信

以前、『どの様に書いていいかわからない』のお客さんより、資料の返信がありました。

写真と簡単な平面図のみ・・・

本当にざっくりの概算見積もり、軒高1F当たり2.7m開口部全塗装面積の20%として見積りを依頼します。

塗装業者さん、少ないことにびっくりデス。競合がない地域でのちょっとした工夫で地域一番店
になるのは、そう難しくないことと思います。

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ディベロッパーに注文を取られてしまいました

先日概算見積もりをを出した板橋のマンションオーナー様から電話を頂きました。

大規模修繕の見積りを取り、最安値は当サイトのパートナーでしたが、外壁にクラックが入り、瑕疵を認め無料修理を行い、それと同時に大規模修繕を行なう事を提案され、オーナーが承認したとのこと。

ただ、次回自宅マンションの大規模修繕を来年早々にも検討するとのことでしたのでこれに、お声掛けを頂けるとのこと。
今度こそ、受注を目指したいものです。

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ラ●オンズマンションの管理組合さんより相見積もりの依頼

前回、神奈川県で同系列のマンションよりも相見積もりの依頼を頂き見積りを行い、管理会社よりも安い価格を出したにも関わらず
その価格を『ダシ』に管理会社に同価格にさせ注文を出された経緯があります。

購入する区分所有者は『ブランド』志向でマンションを購入しています。

建築とメンテナンスは全く別と思うのですがどうも、そうは感じていらっしゃらない方が多いようです。

ですので、最初から管理会社に注文を出すことを前提に価格を下げるためだけに相見積もりを出させる事がありありです。

今回、部屋番号未記入、電話番号未記入、メールアドレスは捨てアドレス、大規模修繕時期 不明・・・・

当サイトでは、誠実に管理組合さんの利益になるようにお手伝いをしたい この想いで立ち上げ、運営をしております。

当方の事も信頼もせず、ただただ『当て馬』目的だけで相見積もりを要求する方には、当方から『お断り』させて頂きます。

このような方に関わると、無駄な経費がかかるだけでなく、真剣に取り組んでいただいている当サイトパートナーに迷惑がかかるからです。

他にも、ニセの電話番号を記載してくる方もいました。このようなところより注文がとれたことがありません。

『当方よりお客様を選ぶ』これも必要と考え、資料請求を頂いても今後は、100%送付する事はしないように致します。

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地元横浜より資料請求

当サイトの所在地と同市の横浜より資料請求がありました。

横浜には、パートナー業者が多くいるのですが今回2社の見積りしか入らないとのこと。

すでにもう独自で1社見積りを取っているとのことです

中には、手当たり次第見積りを取る方もいらっしゃるのですが、多くの場合決めることができない状況に陥ることが多いようです。

相見積は、理想は3社、多くても5社程度に押さえておかないと後が大変です。

1社1社全てにお断りをしなければならなくなりますし、また、業者からのフォローも回数が単純に数倍になります。

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静岡県沼津市より資料請求

昨日、静岡県沼津市の共同住宅の(区分?)所有者の方より資料請求を頂きました。

グーグルアースで見ると数世帯でマンションのようには見えず、一見アパート風です。

オーナーさんが一室に住まわれているのでしょうか?そう考えると納得できます。

取り急ぎ、資料を送付いたします。

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加盟を希望する業者には、弊社独自の基準を設け悪質塗装業者を締め出しています。詳しくは、こちら
(塗装を希望されるお客様用)
画像の説明

後発案件が先発案件より先に決まりました

平塚の収益物件の大規模修繕、2件抱えておりました。一方は、8月、もう一方は3月に資料請求を受け、各々1ヶ月以内に概算見積もりをお出ししました。

この内、8月に資料請求を頂いたお客様の方が検討期間2週間で業者決定を行い、昨日契約をしたとのことです。

そして、11月一杯で施工を完了させる予定とのこと

・・・早い

考えてみれば、検討という迷っている時間は、いわば無駄な時間です。早く、綺麗にして、競争力を高め、入居者を確保する。

これが真に『経営者』のやることだと感じた次第です。

もう一方のオーナーさんは・・・

第三者的に見ても、もったいないと思います。

入居者の旬は、4月、9月と言われています。4月は仕方がないとは思いますが、9月を逃がすのは経営者としてはいかがなものかと思います。

航している間にも、腐食は進んでしまいます。

早い決断が求められます。 

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名古屋 収益物件修繕工事完成

昨日、業者さんより工事終了の連絡がありました。

追加工事があるにも関わらず、当初追加していた

追加工事代金が『調整金額』でカットされています。

当初の見積額よりも20%カット、追加サービスも実質的に無料、お客さんにとっては、理想的なパターンではありますが、こんなので利益が出るのかと心配になります。

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投資用マンション、売り手、買い手の差が300万円

大規模修繕に一見関係内容に思えますが、買い手が購入後のリォーム費用を見積り、収益を考えてからオファーを出した価格が買い手と価格差があるとのこと。

当然ですが、買い手は安く、売り手は高く売ろうとします。

この間に入って調整をするのが仲介会社です。この差が大きければ大きいほど成約が困難になります。

仲介会社にとっても当サイトにとっても成約がないことにはビジネスが始まりませんので、仲介会社の頑張りに期待します。 

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岩手 パートナー三社とも見積り不可

昨日、見積り納期で確認をした所、納期が過ぎてから『忙しいから辞退』とのこと。

・・・

どうやら当方のパートナー選びが失敗のようです。今後、もっと多くのパートナーを確保、もっと多くに見積りを依頼するに方針を転換します。

今回、誠に不本意ではありますが、お客さまには丁重にお詫びの上、お断りをさせて頂きます。

せっかく、当サイトを信頼してご縁を頂いたにも関わらず誠に申しわけございませんでした。

しかし、見積を出すことを約束しているにも関わらず、納期を過ぎてから出さ、しかも、『お詫び』の一言もない。

どういう神経なのかわかりません。

当サイトとしては、優良な業者さんのみをパートナーとして、このようなパートナーは排除して参ります。お客様に迷惑をお掛けするわけにいきませんので。

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大規模修繕は初めて,なにから始めていいのですか?

・・・

なにから話していいのかわからずに、最初はお話を一方的に伺っておりました。

大規模修繕以前に管理組合、管理会社の関係、大規模修繕を取り巻く基礎的事項の知識がないことがわかりました。

当サイトとしては、『初心者がわからない箇所が、分かった』事になります。1時間以上大規模修繕に直接関係のない事を含め話を致しました。

この事をhttp://mansiontosomitumoricomで近日中にコンテンツにまとめて公開を行います。

完成後、告知を致しますのでお楽しみにお待ちください

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再見積

お客さまより以下のメールを頂きました

劣化診断および提案書なども同封されており、非常に充実した内容でした。いただいた見積りを元に、今週末の修繕委員会で議論した後、フィードバックさせていただきたいと思います。

事の経緯は、当初屋上防水塗装のみを計画していたお客様が現地調査の結果で全面改修に切り替え再見積を依頼してきたというものです。

このように、修繕はできるだけ『まとめて』行なうことが費用を抑えることが可能です。

1つ目のポイントは、『共通経費』です。

例えば、現場事務所、仮設トイレ、足場等一つの作業を行なうのにも2つの作業を行なうにも同じように費用が掛かります。

一番高いのはもちろん直接工事費、すなわち材料代、人件費等ですが、これらの他に掛かる上記のようなものを『仮設工事費』と呼ばれ

前施工費用の15%程度と無視できない費用を要します。ですのでこれらを共通で使うことが出来るように『まとめて』工事をする方が
『お得』なのです。

今一度、工事を発注するとき、まとめて発注できないかを検討することをお勧めします。

また、これとは別に総施工金額がUPしますので、2つ目のポイントとして値引き交渉力も大きくなるというおまけも付いてきます。
地方で地元密着業種に最適、都心で行ったことを
そのまま行なうだけで『地域一番店に簡単になれる』
『タイムマシンビジネス』成功確率90%以上
『アドワーズ代行ビジネス』

詳しくは・・・

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10分の動画で解説しています 
ノウハウも入っているのでお見逃しなく

アパート塗装は
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マンション大規模修繕は
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戸建塗装は
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予算オーバー時の削減箇所

『予算オーバー時の削減箇所』です。

先に屋上塗装飲みを検討されていたお客さま
先日、フルスペックの見積りを希望されたの
で出した所、予算オーバー。

施工箇所の削減による施工金額の圧縮を検討
するとのこと。

このような管理組合も多いと思いますので、
具体的な削減方法について紹介します。

タイル補修:部分張り替えを抑え、アンカーピニング
      /樹脂注入の割合を高める。
 樹脂注入は張り替えよりも剥落の心配があり、人が
 通る面の浮きについては張り替え
 樹脂注入は、面積当たりのコストが張り替えに比べて
 1/10以下であるため、張り替えは最低限に抑えてほしい。
・シーリング工事
 外壁に面した窓のシーリングは行うが、廊下側の窓は見送る
・鉄部塗装
 劣化が少ないので、錆が見受けられた部分のみ行う。
・防水
 ルーフバルコニー防水は、耐用年数内であるため、見送る。
 数年後、トップコートを行う際に一緒にやる
 廊下、階段床の全面張り替えは行わない。
・その他
 外壁防水補修は行わない。

これもひとつの方法です。

参考にできると思います。

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放射線防汚塗料について

放射線防汚塗料について詳しい資料
をお送りください。単価と塗布可能
免責などについて  

上記のような資料請求を頂きました。

これは特殊な塗料で、『放射線管理
区域内』で使用するもので、放射性
物質を床面、壁面、天井に塗り、
付着しくい様にするものです。

なぜ、当サイトに資料請求があるかは
わかりませんでしたが、どうも塗料の
種類のコンテンツより、サイトの趣旨
を理解されず請求いただいたようです。

電話を申し上げると、業者様でした
ので、塗料メーカーよりお取り寄せ
頂くように依頼を行いました。

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『管理費と修繕積立金合わせて 3万円毎月支払っているのですが、高いでしょうか』

・・・・

大規模修繕費用は修繕積立金で賄われる
事をご存知ないようです。

当方が、具体的に『修繕積立金はいくらですか』
と質問すると、よくわからないようです。

管理費は管理会社の利益になるため、管理会社は
なるべく多く取りたい、修繕積立金は大規模修繕の
時に足りなくなることは知っていても、合計額が
大きくなり、値引き要求を受けないように後者を
圧縮していることが多く見受けます。

意識があまり高くない区分所有者は月々の支払額
しか目がいかないので管理会社は安泰です。

月々の管理費、修繕積立金各々いくらかを今すぐ
確認ください。

そして、長期修繕計画で大規模修繕が行なわれる
年月までにいくらの金額が積み立てられることに
なっているかを、ご確認ください

大規模修繕の見積りを取り、不足額を一括徴収は
なかなか理解を得るのが困難です。

修繕積立金の積み増し、管理費の値引き要求で
対策を取ることをお勧めします。

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マンション大規模修繕工事完成

7月末より施工を開始していたマンション完成しました。現在、管理組合さんにインタビュー依頼をしております。

OKとなった場合、ホームページ上で公開を致しますので、楽しみにお待ちください。

事例広告の形で掲載を計画しております。

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管理組合さんが実際に作った計画表

お客さまから計画表を頂きました。

管理会社より先に見積りを取る事ができなかったので劣化診断は有料となってしまいましたが、その他は理想的な計画書を頂きました。

完成日を予め設定を行い、そこから現在までの間に行なうことを順番に記入、そして各々の行なう年月、その詳細を記載する手順で作成されています。

実際の管理組合の方が作成したものなので、かなり実際即して作成されています。もし、許可を頂ければこれに多少手を入れて公開したいと考えています。

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後悔しない塗装工事をお望みの方へ請求

東京都大田区の方より、上記請求がありました。

これは、郵便番号、メールアドレスだけで請求ができます。

数回に渡り塗装の注意点についてメール配信を無料で受けることができます。よろしければこちらからどうぞ
http://bit.ly/RuuRjq

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加盟を希望する業者には、弊社独自の基準を設け
悪質塗装業者を締め出しています。
詳しくは、こちら
(塗装を希望されるお客様用)
画像の説明

本日、『大規模修繕比較.com NEWS 11月号 リリース』

今回のメイントピックスは、大規模修繕費用が修繕積立金で
賄えない場合の対策についてです。

一般的に考えれることは、1)一時金の徴収、2)延期3)借入 があります。どれもなかなか一筋縄ではいかない手法です。

お客様の中で、第4の手法として『大規模修繕箇所、工法の見直』
を使われている管理組合さんがおりましたので具体的事例で紹介
しております。

同じような事でお困りの管理組合さん、参考にしてください。詳しくは、以下のリンク内容を参照ください。
http://bit.ly/PmQG63

ダウンロードバタンをクリックするとPDFで表示します。

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パートナ-申し込み2社

両者とも施工実績は十分、1社は東京、もう一社は鹿児島共通に『下請けからの脱却』です。

当たり前といえば、当たり前です。

元請けのメリットは

・仕事に誇りを持てる
・利益が大きい
・キャッシュが早く手に入る
・お客さんと直接話ができる

上げればきりがありません。当方のサイトのパートナーになれば相見積もりとはなりますが、注文が取れた場合は元請けとなれるのです。

直接お話を伺った所、何より一番欲しているのは、『元請けとしての実績』です。

当サイトは紹介のみ、直接契約するのはパートナーさんですので元請けになれるのです。

当サイトとしても、『誇りを持った工事でお客様に満足してもらえる』なら、願ったり叶ったりです。

下請けから脱出したい業者さんお申込みください。ただ、競合はありますので、良い条件でないと受注は難しいとは思います。

ただ、元請けから受ける仕事よりは利益は取れますのでその分良い仕事に回して下さい。

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業者さんからの完成報告

大阪市の収益マンションの大規模修繕が完了したとの報告がパートナーさんから入りました。

この案件、振り返れば資料請求を頂いたのが3月、施工期間は1ヶ月弱業者選定、デザイン等を半年以上掛けています。

収益物件の場合、修繕費用を迎える事も重要ではありますが、早く修繕を行い入居者を見つける努力をする方が得策と思います。

半年の間に入居者が付けば、値引き額のようなものは軽く回収できます。値引きは程々に、そのかわりと言っては何ですが、施工でのおまけを狙った方が実は得策です。

早く決断、サーと値引き交渉、施工のアドバイス、グレードアップのおまけを狙う これが賢い方法です。

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管理会社の術中に嵌った管理組合

昨日、75世帯のマンションの管理組合より入札に参加しませんか?
という電話を頂きました

話を伺うと、管理会社が主導権を握り、新聞に公募を行い、その上で区分所有者に推薦の業者があればそれも候補に加えるとのこと。

・・・

結果から言うと、辞退しました。理由は以下の3つです。

1,応募自身が新聞で公知となっているので当サイトが紹介できない
2,応募条件が元請け様に設定されており当サイトが推奨する直接施工業者の条件に合わない
3,サイトの趣旨を理解していない

最後に、『ネットで探してみます』とのことですが、元請けしか探せないでしょう。

この応募条件を管理組合が承認したことで管理会社の術中に嵌ってしまっており、ここからでは形成の逆転は極めて難しいと考えられます。

このようになった原因には、『区分所有者の無関心』があります。無関心=白紙委任状=管理会社のお無通りに進むの構図となって
しまうからです。やはり、原理原則通り区分所有者の自治の意識
が必要です。

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談合はあるでしょうか?

昨日、50戸のマンションの大規模修繕を設計監理方式で進めていらっしゃる管理組合さんからの問い合わせがありました。

結論から言うと、十分ありえます。

なぜなら、コンサルタントがすべての業者に接触出来る立場にいるからです

しかし、建設に関する知識がない管理組合さんでも対抗策はあります。 それは、独自候補をもち、コンサルタントには社名を明かさず、その事実のみを伝える方法です。

御存知の通り、談合は参加業者すべてが集まっての調整が必要です。1社でも不参加があり、そこに落札すれば談合の意味がなくなってしまうからです。

建築知識のない管理組合さんでも相見積は取れると思
います。これは強烈な牽制になることをお伝えしました。

当サイトは、小規模マンションの管理組合さんが責任施工方式で進める際、自社で直接施工する業者さんを紹介する事がポリシーですので今回はお話をするだけにとどめました。
良い業者さんを見つけられればいいのですが・・

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多摩地域よりパートナー申し込み

昨日、多摩地域よりパートナーの申し込みがありました。この地域、パートナーさんが多くあまり多くしても見積依頼ができない形になるために今回は見送りとさせて頂きました。
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八王子よりパートナー業者申し込み

応地域を見ると、東京、神奈川、埼玉、山梨とありました。地域的のその中間地点と気付きました。

意外と良い立地条件の場所かもしれません。実績、経営者のお考え等をお聞きして登録を検討します。

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あるお客さんの実際の要望事項

以下が実際にお客さんから当サイトパートナーに向けて出されている要求仕様です。これにきちんと回答できる業者なら信頼出来ると
いうものです。

『どのような業者を選んだらいいのだろう』と考えるより先に
『どのような質問をすればいいだろう』を考え、その回答を元に
検討するが正しい業者選びの方法です。

その参考にお使い頂ければと思い、紹介します。

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店舗塗装のお申込み

当サイトのメインは、住宅塗装なのですが今回始めて、店舗(カフェ)の塗装を依頼されました。

店舗の内部はコンクリートに直接白い塗装がされているが、うす汚くなったので壁、天井を白く塗り直して欲しい、今年中に・・

年末、中々業者さんは『今年中に仕上げ』の案件を抱え、かなり忙しいです。

当サイトのパートナーさんにも施工可能な地域に声を掛けてみましたが、1社しかありませんでした。

早速、紹介を行なうと8日に現地訪問をして正式見積りをすることになっったとのこと。

お店はイメージが一番、早く対応してあげる事が一番と思い、お問い合わせから業者さん紹介まで30分で対応できました。

出来上がりに満足頂けること確信いたしております。

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あるお客さんの実際の要望事項

以下が実際にお客さんから当サイトパートナーに向けて出されている要求仕様です。これにきちんと回答できる業者なら信頼出来ると
いうものです。

『どのような業者を選んだらいいのだろう』と考えるより先に
『どのような質問をすればいいだろう』を考え、その回答を元に
検討するが正しい業者選びの方法です。

その参考にお使い頂ければと思い、紹介します。


決算報告書など、財務面での健全性を証明できるもの工事代金の支払い方法について塗装や防水など、ある項目の工事が完了した時点での部分的な支払い、残りは引き渡し後の支払いというのを希望致します。

前払い金額が大きい場合は、おそらくお断りすることになります。
契約書のひな形過去に締結した契約書(マスク版)に加え、今回組み入れる項目をコメントとしていただきたいです。着工可能時期
3月下旬の着工が可能か。契約後から着工までの期間など実績、経験


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心配の解決方法

以前、当サイトが薦める業者は『直接施工業者』のため、規模が小さいということをお話しました。

そのため、施工中、施工後倒産したらどうしようという不安がつきまといます。

その解決方法に、『瑕疵保険』があります。

メリットの一つに『施工業者の経営状態の審査』があります。保険会社もビジネスですので、倒産をされて保険金ばかり支払っていては商売になりません。

そのために『審査』を行います。

瑕疵保険会社の審査に通ったということは一定の安定して会社というお墨付きがあること、これに加え万が一の際には保険金がでるという二重の安全が得られます。

これに加え、計画書の一級建築士による事前審査、竣工後の現地に一級建築士が訪問しての事後監査も付いているので、更に安心です。

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マンション 消火栓塗装

マンションの室内消火栓、その廻りのクラックの修繕依頼がありました。

小工事、オーナー様の立会日が決まっていることもあって、近くの
小さな業者にお願いをしました。

小回りがきく業者さんも何社かいますのでこのようなときにはお願いしたいと思います。

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今年中に業者決定

すでに概算見積もりを出している埼玉県のマンション大規模修繕工事の業者選定の件随分と連絡がないので、確認をしてみると今年中には業者選定を行なうとのこと。

結果がたのしみです。今年最後のイベントになることを期待して
おります。
                

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電話での相見積依頼

夕方、見積りを取りたいのですがどうしたら良いでしょうかと電話が入りました。管理組合の方で、管理会社から見積りは出ているとのことですので、金額を消したものを送ってくださいと話をしました。

最初は、見積書そのものを送るつもりでしたので、『それはやめてください』と申し上げました。

当サイトでは、見積仕様書に基づき見積りを出すのが趣旨であって、管理会社を始め他社の見積額を見て、カンニングのような出し方をするのは良しとしません。

あくまで、公正に提出し、客観的に有利な施工業者を選んで
頂ける環境を提供して参ります。 

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大阪の案件一歩前進

夏より、かなり多くの業者さんに相見積もりを取っていた投資用マンションのオーナーさん他社に契約直前になり担当者の不手際で取りやめとなり、当サイトの1社と契約すると事になりました。

今年中にパートナー業者宛訪問、4~6月施工開始の予定です。随分とオーナー案件にしてはロングスパンです。

平塚の案件では、資料請求から施工完了まで2ヶ月で終了しました。投資用物件は、判断を早く、空室期間を短くがプロの投資家の鉄則です。

迷っている期間は収益を生みませんので・・

     

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やっと連絡がつきました

大和市に在住で、福生に収益物件をお持ちのオーナ様より8月に資料請求を頂いてからようやく今月になってから、当サイトの1パートナーに絞り、他社一社との一騎打ちになったとの連絡を受けました。

その後、直接当サイトのパートナーさんと連絡を取るとのことでしたが、連絡が取れないとパートナーさんから何度かメールを頂いて
おりました。

オーナーさんに電話を掛けた所、すでに連絡をとり終えたとのこと。連絡を頂ければ安心できたのですが・・

取り急ぎ、一歩前進、受注確率50%、結果が楽しみです。

     

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TOTO エコEX 割れた

塗装をして2年、モルタルの戸建て塗装をTOTO エコEXで塗装をしたが、細かいクラックがあちこちに出たとのこと。

ネットでTOTO エコEXを調べてみると『超硬質塗膜』のようです。
塗装業者が言うには、『地震で割れたので免責』とのこと。

オーナーさんは当然納得がいきません。

以前、当サイトのパートナーさんからも、その塗料は苦情が多いと聞いたことがあることを思い出しました。

塗料によっては、塗っていい箇所が限定されているものがあります

俗にいう『光触媒塗料』です。表面をツルツルにして、親水性を良くして塗膜の上に積もった塵を雨で洗い流す仕組みです。

地震国の日本で震度4程度で割れる設計は少し甘いのではないか?
そのように感じました。

滋賀県より資料請求

今年も、残すところ今日を入れて5日、師走で皆さん忙しそうでサイトへのアクセスも減少してきています。

その中で、昨日滋賀県より資料請求を頂きました。内容からすると、これから検討を始める段階のようです。

大まかな施工時期を1,2年後、予算もまだ決まっていないことからもこれがわかります。

長くなりそうですが、長期的にフォローをして参ります。
     

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宇部市から資料請求

年が押し迫ってから資料請求を頂きました。

現調査後の見積依頼、今すぐ希望とありましたので、取り急ぎ電話をさせて頂きました。

どうも、山陽小野田市で当サイト経由で施工されたお客さまの事例をご覧になって資料請求をされたようです。

これからも施工完了後には、『お客様の声』を追加して参ります。

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立体駐車場メーカーからのパートナー申し込み

・・・・

当サイトはマンションの大規模修繕をする業者さんをパートナーとして募集しています。

確かに、大規模修繕の一部に駐車場の塗装は含まれております・・

年明けにでも、実際のどのような実績があるかを確認した上でパートナーさんにするか否かを決める予定です。

ただ、『防水塗装のプロ』ではあるのでその点は力強いと考えています。

     

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10分の動画で解説しています 
ノウハウも入っているのでお見逃しなく

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マンション大規模修繕は
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戸建塗装は
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明日、大規模修繕比較.com NEWS 発行

今回のメインテーマは、施工業者選定時の心配事とその解消方法、その他本当にあったウソのような話等々の話題でお届けします。

まだ、具体的には大規模修繕の予定が明確ではないが近々行なう予定という方も情報収集にこちらからお申込みください。(無料、月一回1日発行)http://goo.gl/rCwXM

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インタビュー音声完成

実際に当サイトをご利用頂いたお客さんにインタビューを行った音声が完成しました。

お客さまに承認を頂いてからホームページで公開を致します。

全5シリーズ、1シリーズ3~5分とコンパクトに要点のみを編集、90分程度のインタビューを約1/3に凝縮しています。

原稿と合わせ公開致しますので楽しみにお待ちください。

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資料ご希望の方はこちら! 
(大規模修繕工事を希望されるお客様用)
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インタビュー記事完成。

実際に当サイトをご利用頂いたお客さんにインタビューを行った記事が完成しました。

お客さまに承認を頂いてからホームページで公開を致します。

インタビュー90分をA4,3枚程度にギュッと凝縮した内容に仕上がっています。

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装見積依頼お助け隊 運営責任者
長岡です。

施工完了済みの大阪のお客様よお客さまの声到着

内容的には、マンションの大規模修繕なのですが、塗装見積りお助け隊のサイトへ資料請求を頂いたのでこちらに記載しておきます。

オーナ物件青ですが、慎重なオーナー様で資料請求から施工開始まで半年かかった事例です。

ただ満足度は高く、掲載時の反響が楽しみです。
マンション全景の写真がなく、別途取り寄せ中です。

まずは、文と一部の写真を掲載し後から入手した写真を差し替える計画です。明日には掲載を行います。

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不動産投資アドバイス会社から見積もり依頼

以前にも同業種より見積もり依頼はありましたが、物件の売買自体が流れて大規模修繕が流れるケースが多くありました。

今回は案件があり、施工直前で施工業者が潰れたために大変え会社を探している最中に当サイトを見つけて頂きました。

今回は、業者さんを紹介しさえすればいずれかに決まる様です。

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公募を発見

以前より、大規模修の進め方についてアドバイスをしてきたお客さん自身が探した会社、当サイトで紹介した会社で比較することはお薦めしました。

話の流れでは管理組合の中で知り合いの会社を数社と想定しておりました。

紹介した業者さんより公募されていたことを知り『辞退』して来ました。

当サイトとしても、公開情報となってしまったものに紹介はできませんので、辞退しました。

どこでボタンの掛け違いが合ったのかを分析し、今後の運用を修正して参ります。

ちなみに、公募の難点としては応募の数が増えすぎて選別が困難なことです。修繕委員会の中で明確な基準を予め決めておかないと、業者からの売り込み、管理組合の意思統一の板挟みで委員長、理事長が悩むことになります。

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お客様の声公開

姉妹サイトの塗装見積もりお助け隊で収益物件完了のお客さんよりお客様の声を頂き、公開を致しましたのでご案内します。

特に、アンケートについてはこれから大規模修繕を行なう方にはとても参考になる内容ですのでぜひご覧ください。
こちらからどうぞ

どの業者がお勧めですか?

3月中旬に完成予定を希望する収益物件のオーナー様に当サイト
パートナーより出された概算見積書を提出いたしました。

20%も価格が異なり、どの業者にしたらよいかわからない、どの業者がお勧めですか?

・・・・・

これは当サイトとしてはとてもお答え出来ない質問です。

どれも良いと考えている会社さんを紹介しているのですから・・

ただ、会社の特徴をお話することはできますので、過去の事例、会社の社風のようなものをお伝えしました。

後は、お客さまでお決め頂くしかありません。

本日、業者選定の結果連絡を頂けることになっています。

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