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予算を決めるのに大切なこと

予算を決めるのに大切なこと

収益物件の大規模な修繕の難しい点は、オーナーさんが『いつ』、『予算いくら』、『どこの部位をどのように』の算出方法、また、その予算を超える見積もりが出てきた場合の対応方法です。

一番良くないのが、相場を考えず収益だけを考えた指値をする方法、または、全く予算、希望を伝えないでの見積もり依頼です。

もちろん、大規模な修繕計画を立て始めは、相場もわからず、はっきりとした予算はなかなか決まらないと思います。そこは、相場を調べて、予備費用20%位を見た上で予算『●●●●万円』、

これで『(例)女性入居者が好む色にして欲しい』、『(例)次の塗装は15年後にしたいのでそれに対応する施工をして欲しい』と予算、希望をはっきりと伝えた上での見積もりを取ることが大事です。

大規模な修繕工事は、大きく分類すると『建築』の外壁、屋上防水、鉄部の塗装、『設備』の給排水設備主には給排水管の更新、『その他』があります。

予算が定まらず、希望もわからない業態で業者は、はたしていくらの予算、施工方法を提案をするべきかが決まらず、最終的な打合せの段階でお客様と塗装業者の間での意見や提案のズレが出てきてしまいます。

ですので、予算の決め方は、「予算は、いくらです。この予算で、可能な限り希望を取り入れた最高の塗装をしてください」と伝えて下さい。

塗装業者は、あなたの提示した予算内で、バランスを考えてベストな提案します。明確な予算を伝えることは、後で後悔しないための重要なポイントになります。

ただ、塗装の場合は価格の相場も分からないものです。

以下で、塗装工事の相場について説明します。これを知っているだけで、単価が適正か高いかが分かるようになります。

住宅などの場合、よく「1㎡●●万円」などという言葉をお聞きになったことがあると思います。この「1㎡●●万円」というのが住宅業界の共通の表現になっています。

例えば、「1㎡単価0.8万円」で塗装面積100㎡なら総額で大体80万円程度だなと大体の予想が出来ます。しかし、塗装に関しては、使う植物や、材質や、デザインなどにより全く異なります。また、塗装業者によって、それぞれ独自の基準に基づいて値段を決めていますので、なかなか価格の相場というのは明言出来ません。

ただ、1㎡あたり、0.8万円 を基準に考えられるといいと思います。これが、大規模修繕の塗装工事の価格相場だと覚えておいて下さい。

この数値は、どの本を見ても出て来ませんし、インターネットを調べても出てきません、どの業者に聞いても教えてくれません。

なぜ、当サイトでこの数字を知ったかと言うと数社の大規模修繕業者さんを訪問時に同じような質問をして、複数の塗装業者さんより大体同じような回答を得られたことより、『相場』はこのくらいだと確信致しました。

この金額で計画をしていけば、あなたが満足するを塗装ことは十分に可能です。しかも、この金額であれば、かなり良い塗装になると思います。もちろん、この金額以下の価格でも十分に良い塗装は可能です。上限の価格相場がこれくらいだと頭に入れておいて下さい。

見積書で、1坪当たりの単価がこの金額以上になる場合には、もしかしたら、相場より価格が高いケースも考えられますので、判断の目安として下さい。
(注)もちろん、あなたのご要望内容や使用する材料や現在のご自宅の状態などによっては、上記の目安(1㎡あたり0.8万円)を超える場合もあります。あくまでも目安とお考え下さい。絶対値ではありません。

その他の相場

『塗装面積がわからない』という場合のもっと大雑把な相場もあります。
それは、3LDK換算で1戸当り70~100万円、ワンルームの場合は3戸で1戸で置き換えて考えるといいと思います。

また、上記で1㎡当たりの目安を0.8万円と申し上げました。これも、複数の業者さんよりお聞きして、大雑把な感覚的なものだが・・と前置きをして話されたことは、『塗装の施工価格は、10年後は1.2倍になる』というものです。

長期修繕計画を立てる上で、30年を通して考えた上で10年に1回大規模修繕の塗装を行うと考えた場合、前回の費用の1.2倍を見込んでおけば、大きな不足がないと推測されます。

10年の間には、技術が進歩しますので、10年前と同じ種類の材質を使えば、それは安くななりますが、日進月歩で良い塗料が出てきますので、そちらを採用するため価格がアップしていくというのが現実のようです。

現に、今から10年前はアクリル全盛の時代、今は大分安くなってはおりますが、主流は費用対効果の良いシリコン系の塗料にとって変わられています。耐久性も大幅にアップは致しましたが、費用だけで換算すると費用は多く掛かるようになりました。

また、マンションは規模が大きくなれば1戸当たりの単価が下がる傾向があります。この点では、小規模マンション程1戸当たりの負担額が相対的に大きくなってきます。

直近で、大規模な修繕の塗装を行う場合、マンションの規模、1戸当たりの専有面積により費用はまちまちなのですが、ざっくり1戸当てり100万円あれば、十分な工事ができると言えます。

大規模修繕には、『設備』、『その他』がこれの他に必要です。これには、『塗装と同額+α』程度と考えると大きな間違いがないと考えられます。

やはり、一番大事な事は『どの、業者に施工を依頼するか』です。オーナー様が投資して得たリターンンを使っての再投資の大事なお金ですので、優良な塗装業者に施工を依頼したいところです。

では、どのようにすれば『良心的な大規模修繕業者』を探し、見分けることができるのでしょうか?

良心的な塗装業者の見分け方、詳しくは、ここをクリックください。

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