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収益物件 アパート オーナー様向けに、『アパート修繕見積もり比較』 を通じて経費削減をサポートするサイトです。

収益物件塗装で大切な事

アパート等収益物件塗装で大切なこと

塗装を長期的にきちんとお考えになっていますか?

本来、収益物件を購入するときすでに『最後はどうするか?』という『出口戦略』をもっておく必要があることは、ご存知のとおりと思います。 

『出口』にはいくつかあります。『短期保有で売却のキャピタルゲイン狙い』、『長期保有のインカムゲイン狙い』、『老朽後は壊し、建て替え狙い』等様々です。

その中で、当サイトをご利用でメリットがあるのは、『長期保有のインカムゲイン狙い』のオーナー様です。長期保有するためには、一般的に長期修繕改革とやバレる長期的なメンテナンス計画が必要です。

『数年間』で売却、取り壊しての建て替えをお考えのオーナー様は塗装等の費用を掛けることは必要ないと思いますので当サイトをご利用になる必要がないと思います。

定期的なメンテナンスを怠ると老朽化が加速度的に進み、一旦それが発見された時、修復するための費用は定期的メンテナンスを行う費用の数倍を要し、収益計画が狂ったということは珍しいことではありません。

収益計画は、長期的大規模修繕、日常的な修繕費用を含めないと計画通りにはいきません。

『大規模修繕』とは一体なに?

画像の説明

当方の個人的異見ですが、『大規模修繕』という言葉は分かりづらいので変えた方がいいと思っています。 なぜなら、『大規模修繕』は、大きく分けて『建築分野』、『設備分野』、『その他』に分類されます。

もっと端的に分かりやすくすると、『建築分野』とは外壁、階段、廊下、屋上の塗装、『設備分野』とは給水設備、排水設備、その大部分が給水管、排水管の取り替え作業、『その他』とは共同灯の修理、非常警報装置取り替え、一部の改修工事となります。

当サイトでは、このような分類ではなく収益物件の資産価値を維持するという観点から、『修繕』、『改修』で分類しております。

『修繕』は、当初の機能が劣化したため、それを元の機能を発揮するために復旧すること。『改修』とは、復旧に加え当初の機能に追加の機能を加えること。

一般的に多くの場合、『建築分野』の『塗装』、『設備分野』の『給排水管、設備の更新』、これに一部の『改修』を含んで『大規模修繕』と呼んでいるのでわかりづらいのです。

改修とは、具体的にはスロープを作る、インターホンを設置する、階段にすべり止めを付ける など実質的な機能追加する事を指します。

『大規模修繕』を行うためには、長期修繕計画を立てる必要があり、それをする為に現状把握を行う必要があります。

この現状把握に当たる作業が劣化診断という作業になります。大規模な収益物件の場合は、外部よりコンサルタント、建築士を雇い入れ、これを行います。

大規模な収益物件で、修繕積立金も潤沢にある場合は特に問題にはならないのですが、劣化診断、仕様書作成、長期修繕計画書の作成に各々数百万円単位の費用が必要です。

POINT1:施工を分野別に切り分け、業者に直接施工させることによって業界内の中間マージンをカットでき質の良い工事が格安で行うことができます。

2,『大規模修繕』を行うタイミング

これは、決まりごとはありません。 それは、建物により材質、環境が違うので劣化のスピードが異なるからです。 一般論から言うと『建築分野』(以後、塗装工事と呼ぶ)が10年に一回、『設備分野』は20年に1回交換が標準的なサイクルのようです。

下表は、あるマンションの長期修繕計画の書式です。
そもそも、この長期修繕計画というものは『平均的な寿命はこれくらいだから、その前に忘れないように対応しよう』、『そのためには、毎月の家賃からこのくらい積み立てておこう』ということをするためのものです。

目先の収益を考えるあまり、『必要な修繕』を怠ると修繕費用がかえって高くなり、収益を悪化させることもあるので注意が必要です。

大規模修繕 見積り比較1

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3,『大規模修繕』を行わないとどうなる?

大規模な修繕は、正直簡単ではありません。当サイトのPartner塗装業者さんに伺うと、『入居者に理解がなく、非協力な人がいる』、『何らかのトラブルが発生してからの大規模修繕依頼が多く、緊急対応が必要で大変』、『一般的な修繕周期を大きく超えてからの依頼のため、劣化が激しい』とのこと。

大規模修繕をしないと、どのようになるでしょうか?

まずは塗装、塗装をしないと経年変化によりコンクリート等にヒビが入り、そこから雨水が侵入、鉄筋を錆びさせ建物の強度を失わせていきます。 木造の場合は、躯体の木材の腐食になります。

次に給排水設備、給水では水の濁り、排水では汚水の漏れが発生することになります。

その他でも、最新の設備を入れて行かないと収益物件自身の価値がが下がってしまいます。例えば、インターネットが使えない、ケーブルテレビが見られない、インターフォンもない様な収益物件には住みたいと思わないと思います。

そして、スラム化していき1人、2人と引越していき、残された住人だけでは修繕費用も出せないので、最後には誰も居なくなる。そして、そこにはホームレスの溜まり場になる。

決して、大げさな事ではありません。 定期的な修繕、設備の新設をし、入居者に快適な環境を提供し続けないと、居住し続けてはもらえません。

4,『大規模修繕』を行う上での注意点

■直接施工費用外に数百万円の費用が発生
1,でも少し触れましたが、建築士、コンサルタントを入れての『劣化診断』、『長期修繕計画立案』、『修繕仕様書作成』を行うと、最低200~300万円の費用が発生します。大規模収益物件の場合は、この費用を上回るコストダウン効果も見込めるかもしれませんが、小規模収益物件の場合はこれを見込む事は困難です。

■全て管理会社任せは高い
これも1、で触れましたが、『大規模修繕』の施工を管理会社が全て自社職人で行っている訳ではありません。むしろ、全てマージンをとって他社に流しているに過ぎません。オーナー様にとって、『全て管理会社にお任せ!』は簡単かもしれません。

ただし、施工の質に直接関係しない中間マージンが含まれていることをお忘れなく。仕事を受けた施工会社は金額に応じた仕事しかしないので、中間マージン分、施工品質が落ちる、費用が上乗せされる ので注意が必要です。

■施工会社選びは慎重に
『中間マージンカット』のため、直接施工会社に直接頼むのは理想的です。 ただし、全ての施工会社が優良な施工業者とは限りません。厄介なことに、施工直後には不良はほぼ発見できず、発見されるのは数年後、『膨れ』、『はがれ』等の目に見える現象となって現れます。

特に塗装工事においては、『塗装直後はプロが見ても、手抜きを見抜く事ができない』ので、さらに注意が必要です。

理想的には、既に他で大規模修繕を専業にしているような実績、信頼のおける業者、ゼネコン、工務店が施工を丸投げしているような技術力を持った業者に依頼することです。

お知り合いの専門家の紹介、インターネットを使っての検索、タウンページで見つける等ご自身で探す必要が出てまいります。 実績、営業マンの知識、会社の監理体制等を総合的に判断する事がとても大事になってきます。

しかし,現実問題塗装業界に詳しいわけでもないオーナー様はそのような業者をご存知無いケースが大多数です。

概略でいくら掛かるか?

収益物件の規模により、大規模修繕の費用は様々ですが、目安にすると便利な指標が『戸数』です。

本当に大雑把な数値ですが、10年間に1回の大規模修繕の『塗装』に当たる外壁、階段、屋上の防水塗装等の場合、10戸以下の場合は1戸当り80~100万円位と考えると良いと思います。

10戸の収益物件の場合、家賃を10万円とするとメンテナンス費用として日常メンテナンスを家賃の5%、10年に一回大規模な修繕とすると一ヶ月当たり13万円くらいは修繕費が掛かると見ておけばこれを上回る事はないと考えられます。

この中にはコンサルタント費用、劣化診断の費用は含まれていません。それは、小規模な収益物件ではコンサルタントを数百万円の費用を出して雇っても、それを上回るコストダウンが見込めないので一社の塗装業者にすべてを任せる『責任施工方式』を想定しているからです。

逆に大きな収益物件をお持ちのオーナー様は、コンサルタントをいれて、仕様書作成、競争入札、施工監理をさせる『設計監理方式』を採用されるとコストダウンが可能であり、スケールメリットと相まって、コンサルタント費用以上のコストダウン効果も見込むむことができます。

6,特に規模が小さいことによる障害

上記は、大規模な収益物件の理想的な手順です。基本的に規模に関わらず行うことは一緒なのですが、小規模な収益物件において、多く見受けられる障害は以下のとおりです。

[check]管理会社への委託管理費用が割高
[check]建物診断が行われていない 
[check]適切な長期修繕計画が立てられていない 
[check]塗装工事の費用が割高

1)管理会社への委託管理費用が割高
管理会社に支払う管理費用は、戸数が1/10であれば管理費も1/10というわけにはいきませんので、一戸当たりの負担額が大きくなります。この費用を節約しようとオーナー様自らが行うということも不可能能ではありませんが、遠隔地、物件が多い場合は物理的に無理です。 信頼できる管理会社に任せ、『コスト』と考えて収益計画に組み込むことしか手段はありません。

2)建物診断が行われていない

大規模な収益物件の場合、当初より建設会社のグループ会社が管理会社となり自動的に修繕計画を組んでいくのでこの一連の流れの中に建物診断が組み込まれているために半ば自動的に行われます。

しかし、規模が小さい場合はこのような流れになっていないケースが多く見られ、『放置』されているような収益も多くあります。

3)適切な長期修繕計画が立てられていない

オーナーチェンジの時『修繕記録』、『長期修繕計画』が引き継がれていない、新たに作成していない というケースもございます。
これでは、いつ深刻で修繕費用が高いトラブルが起こるかわからず、まるで収益計画的には『地雷原』を歩いているようなものです。

早急に劣化診断の上、長期修繕計画の作成、修繕計画の修正をして『地雷』を取り除く必要があります。

4)塗装工事の一戸当たりの費用が割高

塗装工事を行うに必要な準備段階の費用、建物検査、劣化診断、仕様書の作成は全て有料です。しかも、大規模な収益い物件のようにに潤沢な収益があるわけではないのに、基本的な部分の費用は変わらないので、どうしても割高となってしまいます。

これは実際の施工においても同様で、これは一戸当たりの塗装面積が大きいということも影響してきます。屋上防水工事の場合、屋上の面積が同じで戸数が多い、階数が多い場合はその費用を戸数で負担するので割安となります。

大規模な修繕を行うために予算が必要です。
予算を決めるのに大切なことはなんでしょうか?
そして、小規模な収益物件、本業を他に持っているオーナーでも出来る対策はないのでしょうか?



『予算を決めるのに大切な事』詳しくは、ここをクリックください。

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