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収益物件 アパート オーナー様向けに、『アパート修繕見積もり比較』 を通じて経費削減をサポートするサイトです。

収益物件施工例

施工例2

当サイト経由で収益物件のテラスハウス二棟同時塗装をされた横浜のお客様の詳細を紹介します。 塗装は、施工後は『手抜き工事』をしても『プロでも手抜きが見抜けない』という特徴があるので悪質塗装業者が暗躍する温床ともなっています。

塗装工事、実は塗料を塗る作業は作業工程の20%しかありません。その他の地道な作業が今後の耐久性を決める大事な決め手となります。それは『下地調整』、塗料を塗る前に傷んだ箇所を補修し、平らにし、塗料塗装後の仕上がりを良くする作業です。

塗装後は見えなくなるので、この作業を省いても塗装直後は絶対にバレません。ただ、数年後に結果となってこの差は、現れます。詳しくは、以下をご覧ください。

塗装前の収益物件(テラスハウス)

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塗装後の収益物件(テラスハウス)

当初、一棟の塗装をご希望でしたが、Partnerさんの営業努力により二棟同時施工になりました。テラスハウスとは、各戸が土地に定着し、共用の垂直方向の壁で連続している低層集合住宅,一戸建てより効率的に建設でき、入居者同士の騒音問題が生じにくく、各々に専用庭がある新しい形式の建物、マンションと一戸建ての中間に属するような建物です。

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高圧洗浄

100~150気圧ジェット洗浄で、塗装部を洗浄、塗料と塗装面の接着を妨げるものを吹き飛ばします。

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下地調整

高圧洗浄で現れた塗装面を補修し、平らにする事により塗装の仕上げを美しくし、長持ちさせるために行う非常に地味だが大切な作業です。料理に例えると、高圧洗浄が『食材洗い』、下地調整が『仕込み』といったところでしょうか。 仕込みに手を抜いても、完成した料理の色、形は変わりませんが、後味、風味に差が出てきます。塗装も『塗装直後は誰が見ても差がない』ですが、下地処理の品質の差は、数年後の塗装品質に大きく影響を及ぼします。

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鉄部塗装

仕上色に合せ錆止色を分けてエポキシ錆止塗装を行う。一般に錆止め塗料というとオレンジ色系のものを想像されると思いますが、白、グレー、黄色等成分の違いにより何種類かの色が選択することができます。

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屋根下塗り

下塗りは、塗装面と塗料を強力に接着する『接着剤』のようなものです。塗料自身は色の付いた接着剤のようなものですが、下塗りに使うシーラーとは接着機能に特化したものです。 別にプライマと(プライム:最初より一番最初に塗る塗料)とも呼ばれています。

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縁切り

縁切りとは、兄弟、夫婦、兄弟の関係を断つこと、絶縁とあります。塗装での『縁切り』は、コロニアル間に溜まった塗料をヘラで取り除き、毛細管現象で躯体内部に雨を吸い込み、腐食する事を防ぐ事をいいます。 

従来は、ヘラで塗料を切り取っていましたが、現在は、『タスペーサ』という薄いプラスチック部品を差し込み、隙間を確保する方式が主流になっています。

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シーリング

シーリングとは、躯体の開口部とそこにはめ込む建具の隙間に樹脂を埋める事。建築物への雨水の浸入と室内への外気の侵入を防ぐ働きをする。伸縮性を持ち、衝撃を吸収する素材,シーリングの上より塗装しても変色しない素材、具体的には、変成シリコン、ノンブリードウレタンシール等が多く用いられます

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外壁下塗り

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外壁中塗り

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外壁上塗り

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鉄部塗装(ターペン可溶ウレタン塗装)

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足場解体前 未塗装部清掃

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施工例1

当サイト経由でマンションの塗装工事を行ったお客様の工事を紹介致します。

お客様な東京23区内のマンション(全6戸)の施工事例です。 当サイトで4社の概算見積を取り寄せ、その中の1社を選択頂きました。

今回ご紹介するお客様の感想が掲載されています。『お客様の声』をクリックすると内容を見ることができます。

外壁塗装、屋根塗装

高圧洗浄

マンション大規模修繕見積比較

高圧洗浄、高圧で水を吹き付け汚れや、剥がれ、膨れ等を剥がしていきます。通常、半日以上を掛け作業を行います。作業中住民の方は窓を開けないよう、そして窓の近くにものを置かにようにすることが必要です。

お化粧で言うと『洗顔』に当たる工程です。『高圧洗浄』では、強烈な水圧で汚れを落とすという点は似てはいますが、その水圧は極めた高く、剥がれも吹き飛ばしてしまうほどです。


躯体とベランダの隙間補修、壁補修

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カケンフィラー(エスケー化研という塗料メーカーの商品名:セメント系フィラー)により、ベランダ、躯体間の隙間補修、脆弱部分、フィラーで壁補修を行う。 これにより、下地の防水性能を高め、脆弱な下地を強化し、仕上塗材の色むら、密着不良、造膜不良を予め防止できます。

傷んでいるところを、補修して、平坦にして下塗塗料が均一に塗ることができるような下準備を行います。これも、お化粧で言うところの『ムダ毛カット』にでも該当するのでしょうか?

壁下塗り(ローラー)

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エピテックフィラー(アステックペイントの水系エポキシ系下地調整塗料)で壁の下塗りを行います。 下塗りとは、素材とこの後に塗装する塗料が硬化してできる塗膜とを強力に接着して、剥がれを防ぐための下地です。

よく、塗装を女性のお化粧に例えられますが、下塗りはファンデーション(化粧下地)に該当します。ファンデーションもベタつきがありますが、それは化粧を剥がれにくくするためです。

この働きは、まさに下塗り材の持つ性質なのです。 

パターン塗り

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塗り方の模様付けの事です。 代表的なパターンとして『砂壁模様、『ゆず肌模様』、『さざ波模様』、『凹凸模様』、『凸状模様』、『スタッコ模様』等があります。お好みの模様に仕上げてもらえますので、指定されることをお勧めします。


外壁の中塗り

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下地の補修が終わり、下塗りが終了後に『中塗り』作業に入ります。
中塗り、上塗りは同じ塗料を使い2度塗りすることが一般的です。ただ、同じ色ですと中塗りをして上塗りをしていなくても、ほとんどわかりません。 一部の業者では、同系統で若干異なる色を『中塗り』、『上塗り』で使い塗り残しがないように工夫をしています。

また、悪質塗装業者はこれを悪用して『中塗り』を省くことがあります。これを防ぐためにも、『中塗り』、『上塗り』を違う色にすることを最初から指定するというのも手抜きをできなくする1手法ですので、ご活用ください。

外壁、階段室の上塗り

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中塗りを終了した後、最終的な塗膜となる上塗りを施していきます。多少、ご予算に余裕がある場合お勧めしたいのが、この上塗の上に塗るクリア塗装(透明な塗料)です。塗る回数が増えるので費用は増加しますが、色褪せのスピードを遅くすることができます。

『自動車塗装』が10年経過しても色褪せないのは、上塗り塗装の上にクリア塗装が施されているからなのです。建築塗装にもこれを使ってみませんか?

ベランダ天井アクセント中塗り

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塗装の目的は、大きく2つあり、1つは『保護』、もう1つは『美装』です。保護だけですと、1色で建物を塗ってしまえば良いことになります。この方が効率的ですが、これにアクセントとして全体の約5%程度の異なる色を入れることにより、より引き締まった印象を与えることができます。

今回は、完成写真からもわかります通り、緑色が採用されました。一色塗りより引き締まった印象があると思います。普段何気なく見ていますが、色にはイメージがあるのです。詳しくは、こちらをご覧ください

窓まわりのシールを撤去

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窓まわりにある防水用のシールを撤去します。古いシールを撤去せずに、上からもるようにする『打ち増し』、今回のように撤去する『打ち直し』の2種類があります。撤去する工数、新たに打ち直すシールと時間、工数は多く掛かりますが、耐久性を考えると『打ち直し』が望ましい方法です。 

窓まわりのシール充填

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上記で撤去したシールを新しいシールを充填していきます。






玄関ドア枠塗装、縦樋塗装施

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マンションの大規模修繕の塗装は、外壁、屋上塗装だけではありません。 玄関のドア枠、竪樋なども塗装が必要です。この時、注意するべきは、外壁、屋上塗装と同じくらいの耐久性のある塗料を選ぶ事が大切です。特に足場を組まなくては塗装できないような箇所は、剥がれてくると補修にも、費用が多く発生してしまいます。

屋上タンク、タンク土台塗装

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マンション特有の屋上にある給水タンク、その土台の塗装です。塗装は10年に1回、給排水管、タンクの修繕、改修は20年に1回の長期修繕計画を組んでいる管理組合さんを多く見受けられます。

階段室 養生、防水防塵塗装

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階段の防水塗装をする際ストッパー部分には塗装しないため養生(ビニールによるカバー)をしていきます。養生は大切な作業であり、仕上がりに大きな差が付くところです。

屋上 防水シーラ塗り、中塗り、仕上げ塗り

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屋上は外壁よりも防水性能を強く求められるため、外壁より高価な塗料を使っての塗装になります。シーラーという下塗り材で塗面である屋上と中塗りの塗膜を強力に接着させるために使います。この後に上塗り(通称トップコート)を行い三重の防水塗装を行っていきます。


完成

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