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瑕疵保険

瑕疵保険

瑕疵保険とは

瑕疵保険とは、工事竣工後一定期間瑕疵、わかり易い言葉で言うと不具合があった場合、それを補う保険です。責任施工方式で行い、多少の金額に余裕がある場合、ぜひ、加入をすることをお勧めします。

施工業者が業者が施工後倒産して、手直し等の施行ができなくなった場合保証してもらえます。

加盟者

建設業の許可を持っている会社が加入できる保険です。業者は、加盟金の他に1案件毎に費用を支払い契約を締結する流れになります。

保証の種類

万が一施工業者が倒産した場合には管理組合さんに修理金額の100%を、その他の場合には施工業者に80%の保険金額が支払われます。 瑕疵であるにも関わらず、施工業者が対応しない場合、保険会社が間に入って交渉を行います。

費用

保険会社により、また種類により価格は異なるのですが、小規模なマンションの場合、総施工金額の1~0.5%程度の保険額で総施工金額以上を保証する内容になります。

一例ですが、総施工金額3,600万円の案件の場合、最大補償金額が4,000万円で保険金が24万円、このくらいが標準金額の様です。

監理

マンション管理組合がコンサルタントを雇い、通常大規模修繕工事施工中、1週間に1回程度現地を見るのに対し、瑕疵保険の検査員は着工前と工事完了後の検査だけになります。 もし、万が一大規模主膳業者が手抜きをして、規定の耐用年数持たなかった場合は、保険の適用になります。

オーナー様のメリット

瑕疵保険に加盟している業者を選ぶほうが無難です。加盟と入っても、1案件ごとに費用を支払うことにはなりますが、最後の価格交渉の際の取引材料にするのも、ひとつの手です。

数百万円のコンサルタント費用を支払うことが予算的に厳しい小規模マンションの管理組合さんでも、30万円程度なら何とかなる額ではないでしょうか。

これで5年間の保証が買えるなら費用対効果が良いと思います。

施工業者を選ぶ場合、迷ったら瑕疵保険に入っている会社を選ぶのもひとつの手法です。逆に、最初から瑕疵保険に入っている施行業者の中より選ぶのもありだと思います。

加入条件

保険というと、一回加盟するとその間に何か保険の要件に該当するような事態が発生すると自動的に保険金が支払われるといったイメージを持たれる方も覆いと思いますが、瑕疵保険においてはこれは当てはまりません。

瑕疵保険は、建設業の許可を持っていれば、ほとんど入ることができます。そして、瑕疵保険は1案件毎に設定して料金を支払うことで成立します。逆に言うと、瑕疵保険に加盟していなくても、すぐ加盟して、瑕疵保険を掛けることが出来るのです。

先に、『瑕疵保険に入っている施工業者から選ぶのもひとつの方法』といったのは、お客様の不安要素を予め取り除こうとする意志がある誠意ある会社といった意味でお勧めしたのであって、絶対条件ではありません。

瑕疵保険のお得な使い方

基本的な箇所保険の保険対象期間は5年です。何も指定をしない場合、この期間が適用されてしまいます。

せっかく大規模修繕工事の瑕疵保険に入りながら、後半の5年間を『無保険』にするのは得策ではありません。オプションですが、『雨水の浸入を防止する部分』の保険項目の保険期間を10年に延ばすことが可能です。

当サイトでは、保険項目『雨水の侵入を防止する部分』の保険期間を10年に延ばす事を強く推奨します。理由は以下のとおりです。

理由1)小規模なマンション(ファミリータイプ;50戸程度)であれば保険金が4~5万円(約20%)程度上がるだけで、2倍の期間の保証を得られる。

理由2)建設の知識がなくても施工する工法の指定が自動的にでき、瑕疵が発見された場合、施工業者が対応しない最悪の場合でも、保険金が入り、他の施工業者に依頼ができる。

上記の理由2について、もう少し詳しくお話します。

実は、理由1より、理由2の方が重要だと当サイトは考えています。
『施工する工法の指定が自動的にでき』ですが、この理由は、瑕疵保険を引き受ける瑕疵保険会社が特定の工法でしか、引受をしないからです。

瑕疵保険の引受には、『工事仕様書』が保険会社が委任する一級建築士の資格を持つ専門家が保険引受基準に適合するかをチェック、適合しない場合は是正が求められます。

工事完了後、完成確認にも、保険会社が委任する一級建築士の資格を持つ専門家が現地で確認を行い、工事仕様書通りの工事が行われたかを確認します。

瑕疵保険会社としても、施工業者の手抜きで無駄な保険金を支払いたくないので、しっかりとチェックを行います。

結果として、建設に全く知識がないマンション管理組合さんでも、細かな工事仕様を指定し、その仕様が適正かの確認を専門家にさせ、しかも、万が一の瑕疵が判明、施工業者が対応しない最悪の事態が発生した場合でも、保険金だけは手に入りますのでその費用で他の施工業者に依頼、修繕させることができるので安心です。

理由1の4~5万円アップも、安いと当サイトが考える理由はこの様な点にあります。

瑕疵保険の保険項目

瑕疵保険も『どの部分に掛けるか』によって価格が違ってきます。
対象の部分は、以下の7です。 端的にいうと1回目の大規模修繕工事では、第2項の『雨水の侵入を防止する部分』だけが対象になると考えて良いと思われます。

1)構造耐力上重要な部分
2)雨水の侵入を防止する部分
3)給排水管路
4)給排水設備
5)電気設備
6)ガス設備
7)防錆工事を行った手すり等の鉄部

瑕疵保険会社は4社ある

国土交通省の大規模修繕工事瑕疵保険チラシ ⇐ クリックください!
瑕疵保険会社は、全部で4社あります。(平成23年9月26日現在)上記チラシに会社名、連絡先等が記載されておりますので、参考にご覧ください。

業界の背景

アメリカ不動産では、ごくごく当たり前で裁判のように売り手側を代表する不動産会社、買い手側を代表する不動産会社が物件を評価して取引を行うのが常識です。 建物の修理履歴、現在の資産価値、将来の修繕費の見通しは明らかになっています。

日本でも、このようなことは当たり前のように行われています。ただし、これは宅建業者間取引、新築物件に限定されているという現状があります。

新築以外の物件に関しては法的な義務がないのが現状です。
これを完全ではありませんが、これに近づけようとした一環で『瑕疵保険』が誕生したという経緯のようです。ですので、業界関係者以外はあまり馴染みがない保険といってもいいようです。

コンサルタントは必ずこの保険に入ることを薦めます。なぜなら、彼らは自分自身で金銭的な瑕疵の責任を追うことができないからです。

蛇足ですが、収益物件の場合は個人対個人の売買も珍しくありません。買う時、住民がいるため十分に内部を見ることができないまま、売買手続きを完了して後から雨漏り等の瑕疵が発見された場合、買主負担で修繕をしなればなりませんでした。

マンション以外の収益物件に対しても『瑕疵保険』は適用されます。売買に先立ち、瑕疵保険を掛けることで未然に瑕疵物件を避ける事ができ、万が一掴んでしまった時にも保険で修繕ができるので安心です。

ただ、モラルの問題でしょうが、売り手の方が脛に傷を保つ場合、『瑕疵保険』を適用しようとする売り手を避け、何も要求しない買い手を探すように不動産業者に圧力を掛ける事も多いようです。

設計監理方式のコンサルタントは瑕疵を保証しない

意外と思われるかもしれませんが、『監理』とは施工不良箇所の指摘のみです。マンション管理組合は、施工業者に工事を発注していますが、コンサルタントが発注している訳ではありません。

ですので、『指揮命令権限』を持っているわけではありません。まして、後から瑕疵が発見された場合、責任を取りコンサルタントが全責任を取り費用を負担して修繕を行うかというとそのようなことはしません。

そのために、コンサルタントは『瑕疵保険』に漏れ無く入るように指導しています。この方が自分自身の責任逃れができるからです。

これなら、施工業者に施工状況を定期的に報告させ、万が一の瑕疵、不具合が発生して施工業者が対応しない(できない)場合は、支払われる保険金により、他の施工業者で対応する方が理にかなっていると思います。

性善説と性悪説

責任施工方式と設計監理方式は、性善説と性悪説の考え方で考えると以下のようになります。

『性悪説』:施工業者は、必ず手抜きをするのでコンサルタント(専門家)による、監理、監督が必要不可欠である。

『性善説』:施工業者は、手抜きは一切行わない。自己申告による進捗報告だけで十分である。

一見、上記理論は正しいように思えます。それは無条件に『コンサルタント(専門家)』は必ず、中立、公正、正しいことを行うことが前提になっています。

お客さんは、無意識に『コンサルタントは不正はしない』、『施工業者は、不正をする』これが前提になるように感じているようです。

本当にそうでしょうか? 施工業者もコンサルタントも大多数は不正も行わず、しっかりとした仕事をするものです。ただ、どちらも一握りそうでない者が混じっていはいます。

ある意味、『不信』を持ってどの様にすれば防止できるかを考えながら、発注を行うことが後から後悔することを防止することができます。

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