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設計管理方式と責任施工方式の相違

発注方式

大規模な修繕工事を発注する場合は、様々な方式がありますが代表的なものが、『設計管理方式』と『責任施工方式』、『コストマネジメント方式』があります。 各々の特徴は以下のとおりです。

設計管理方式

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設計管理方式とは、設計と施工を分離する方式です。設計とは、企画調査、診断、仕様・工法の検討、工事費の積算、業者選定の際の見積もりチェック)などを設計事務所等に委託して、工事開始後は、工事が適切に行われているかを監理してもらうものです。

設計と施工が分離しているので、施工乗車は複数の施工業者による競争見積方式となり工事費用の適正化と、工事の質が確保できるというメリットがあります。

デメリットとしては、施工費用の他に設計会社に高額の設計費用を支払わなければならないため、全体の費用が高止まりする傾向にあります。数百万円の費用が発生するため、これを上回るコストダウンが図ることの出来る大規模マンションに利用は限定される。

具体的手順

1)設計事務所選定(管理組合)
2)計画立案(設計事務所)
3)施工会社候補選出(管理組合)
4)施工会社決定&契約(設計会社のアドバイスを受けて)
5)工事管理(工事中、完成後工事の管理)

責任施工方式

前記の設計管理方式の設計費用は理想的ではありますが、規模の大小に関わらずでも一定額を必要とするため、規模の小さい収益物件では採用が困難です。

責任施工方式は、特定の施工業者に設計から施工までを一括して1業者に任せる方式。既に述べたパートナーの選び方・付き合い方でお話しした、『管理会社、建設会社、メンテナンス会社』がこれに該当します。

最終的には、1社に注文を出す事になりますが、その選定の過程で複数を競わせることは可能です。

管理会社に依頼する場合

準備段階の調査から、仕様書作成、工事施工まで全面的に依頼するもので管理組合と管理会社が信頼関係があることが前提です。

メンテナンス会社、建設会社に仕様・工法・工事費を提案してもらう

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準備段階から調査、診断を含めて複数の業者に工事の具体的内容を提案してもらい、内容を管理組合で検討の上1社に指定するものです。

どちらの方式も、大規模な修繕工事を一括して一社に委託する方式のため、十分な実績を持つ施工業者を慎重に選ばなければなりません。大規模修繕工事の内容、費用、工事全般にわたり十分な説明を受け、オーナー様が主体的に取り組む姿勢が必要です。

特に、管理会社への全面依頼の場合は、全く『競争原理』が働かないため、当サイトでは、管理組合自身で候補となる会社を探し、この中で競争させて、より良い施工業者を選ぶことをお勧めします。

管理会社、メンテナンス会社、建設会社のいずれかからの見積もりを取る際、当サイトからも優良な施工会社を『完全無料¥0-』で紹介することができます。

このことにより、管理組合さんはより多くの選択肢の中より、最良の条件を提示した施工業者さんを選ぶことができます。また、選考から漏れた施工業者さんへの連絡は、当方より行いますので、管理組合さんの精神的負担をお掛けする事なく、セカンドオピニオンとして、ご利用頂けます。

CM(コストマネジメント)方式

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発注者である管理組合が施工会社に直接発注する方式、総合請負会社を通さないので大幅なコストダウンが図れる。施工業者を決めるために、複数の施工業者を選び競争入札の上選ぶ必要があり、工数は掛かります。また、設計会社に設計、監理を依頼する事により、工事の品質を保つことができます。

収益物件の大規模な修繕工事を行う施工業者を選び、競争入札を行う事は難しそうに思えるかもしれませんが、大規模修繕工事は、外壁、屋上、廊下、鉄部等の『塗装工事』、給水、排水管や設備の更新の『水道工事』、その他としてはドア、サッシ、新設備の設置などだけですのでそれ程多くはありませんのでオーナー様でも対応が可能です。

当サイトでは、収益物件の大規模な修繕工事を行う施工業者を選び、競争入札を行う をお手伝いするサイトです。

基本的には、設計事務所、コンサルタントに設計、監理を依頼するのが理想です。ただ、この為には数百万円の費用が発生します。数百戸の大規模な収益物件の場合は施工金額の1%未満となるのでそれ程負担にはなりません。

ただ、50戸以下の小規模な収益物件にとっては、大きな負担となります。設計、監理の費用が施工金額の10%を超える場合も出てきます。

これでは、『専門家に任せれば安全』かもしれませんが、『収益物件の収益がない』になってしまっては、本末転倒です。

Best の方法ではありませんが、次善の策として『報告義務を課す』という方法があります。これは、公共工事で広く行われている手法です。

具体的な一例として、外壁塗装の場合の手抜き手法としては、『塗料を規定量以上薄めて使う』があります。この方が、塗料代も掛からず、薄いので作業性も良くなりますが、硬化して出来上がる塗膜が薄いため本来の性能を発揮できません。

これを防止する手法として、施工に必要な塗料全缶の使用前、使用後の空の缶の写真を提出があります。このようにポイントを押え、証拠写真送付を義務付けることにより、かなりの確率で、不正な工事を防止することができます。

塗装工事は、他の修繕と大きく違う点の一つに『塗装直後には、プロが見ても手抜きを見ぬくことができない』という点です。

塗料を必要以上に薄めても、中塗を省いても、下地補修を省いても、表面上はキレイに見えてしまうのです。そして、その手抜きが判明するのは数年後、このような特性が『悪質塗装業者』を生む原因にもなっています。

ですので、『途中経過の記録』を確認する事が手抜き防止に有効なのです。

当サイトでは、特に小規模な朱液物件の大規模な修繕には、このCM(コストマネジメント)方式を推奨しております。管理組合様の工数は多少多くはなりますが、長年積立て来られた大切な積立金を最も有効に使うことができるからです。

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