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長期修繕計画がないとどうなる

長期修繕計画がないとどうなる

最終的には『スラム化』です。

その順番は、『大規模修繕計画なし』⇒『修繕積立金額不明』⇒『月額修繕積立金不足』⇒『修繕時に資金不足』⇒『修繕しない』⇒『老朽化』⇒『転出者増』⇒『修繕積立金ますます不足』⇒『ますます転出者増』⇒『スラム化』

又は、『大規模修繕計画なし』⇒『修繕積立金不明』⇒『月額修繕積立金不足』⇒『修繕時に資金不足』⇒『借入れ』or『一時金徴収』⇒『修繕積立金大幅値上げ』⇒『支払えない』⇒『転出者増』⇒『修繕積立金ますます不足』⇒『ますます転出者増』⇒『スラム化』
の様な悪いスパイラルに陥ってしまう可能でいが出てまいります。

問題点

長期修繕計画がない場合の一番の問題は、管理会社の言いなりになり、修繕が場当たり的となり、効率の悪い工事、競合がないため割高な工事になり、本当に修繕が必要なときの資金が不足することです。
それに加え、今後の維持管理にどの位の費用を要するのかも把握でききないことです。

よくある事例

よくある事例ですが、上記の様なマンションの管理会社がある程度修繕金が貯まった頃を見計らって、その費用で賄うことのできる小修繕工事の提案をしてくる事があります。

ここで、管理組合が大規模修繕計画自身を持っていないと『手元に積立金があるから』、『まあ、やった方がいいだろう』、『少額だから事後報告でもいいだろう』と相見積もりも取らず、管理会社の提案のまま注文を出してしまいます。

背景

この背景には、管理会社が集金、管理業務も行っているので、最新の修繕積立金額を把握していること、そして『大規模修繕工事』を必ずしも、確実に受注するということがなくなってきたため、収益源を小修繕工事に求めてきている為です。

漏水、鉄部サビ発生等、今すぐ必要な工事か、次の大規模修繕工事でまとめて行えるかを見極める事が、場当たり的工事にならない重要なポイントになります。

対策

ただ、良く考えて欲しいのです。順番が逆なのです。
より良い住環境を維持するための大規模改修は『資金があるから、修繕する』という考え方を『修繕する為にいくらの資金が必要』の様に変えることを強く、お勧めいたします。

大規模修繕の基本的考え方は、『いつまで行う必要があるか』⇒『その修繕にいくら必要なのか』⇒『それを賄うために月額いくらずつ積み立てる必要があるか』です。

これを30年単位で考え、一覧表にしたものが『長期修繕計画』です。これに基づき、『無理なく』、『一時金なし』、『借入れなし』で余裕を運用できる様にすることが理想的です。

不幸にして、『今、大規模修繕が必要』なのに『修繕資金が不足』している場合、このまま放置はとても危険です。

ここは、大変ですが『借入れ』、『一時金徴収』、『分割支払い交渉』等様々な手段を使って、必要な大規模修繕をすることが必要です。 これさえ済ませてしまえば、次回無理なく大規模修繕工事を行うことができるようになります。

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