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長期修繕計画の流れ

長期修繕計画の流れ

手順

長期修繕計画作成~施工までの一般的な手順は以下のとおりです。
これは、『長期修繕計画を専門家に依頼する』事を前提にしています。

その前の準備として、修繕工事の解説書に目を通す、ぶつかった疑問は手数を惜しまず確かめる、相談先を見つけておくといったことも必要です。

1)収益物件の現状把握のため、建物の劣化診断を行う。その依頼を行う業者を探し、選定する。
2)劣化診断の依頼先で長期修繕計画を引き受けたもらえるかを確認する
3)2)でできない場合、新たに探し作成依頼を行う。候補としては『管理会社』、『設計事務所』、『コンサルタント』があります。
4)時期がきたら、施工業者を選定、相見積もりを取り、施工業者の選定(*:ぜひ、当サイト【アパート塗装比較.com】をご利用ください。)
5)施工

修繕の周期、種類

修繕といえば、収益物件の屋上の防水、外壁、天井、床、バルコニー、鉄部の塗装などの『塗装』が主な工事項目にはなりますが、その他にも以下のような箇所も長期的には必要になってきます。

1,建築関係

1)塗装工事
住棟鉄部塗装3~5年,鋼製建具塗装:4~6年,外壁補修塗装: 8~13年
2)防水工事
屋根防水:10~12年,バルコニー防水:10~15年,廊下床防水:10~15年,シーリング防水:7~10年
3)その他の工事
集合郵便受け取り替え:15~20年,管理事務所内装:7~10年

2,設備関係

1)給排水管修繕:15~20年,汚水管修繕:30~36年,計器・ポンプ類: 15~20年,
2)ガス設備工事:30~35年,屋内ガス管取替え:30~35年,屋外ガス管取り替え:15~20年
3)消防設備工事
屋内消火栓・配管共:20~25年, 消火ポンプ:15~20年,警報設備:  20~25年
4)エレベーター本体:17~25年,
5)電気設備
受変電設備:20~25年,盤関係:15~30年,共用灯、外灯等:7~20年

塗装時期

塗装は、雪が積もる様な地方は除き一年中施工する事ができますが、適した季節というものがあります。以下の事を考慮してこの時期を外すと大きなトラブルを未然に防ぐ事ができます。

夏休み&冬休み

小さな子どもが学校が休みのため、在宅の確率が高くなります。いつもは車両進入禁止の場所に工事関係の大型車両が入ることによる交通事故、工事現場に興味を持ち立ち入る事による思わぬ事故、工事資材置き場での事故に特に注意が必要です。

不在住戸

入居者が居住している間の修繕工事は基本共有部分のみを対象とします。しかし、給水管、排水管の更新工事等どうしても専有部分を使わなくては施工できない箇所もあります。

その際、立会を求めることになりますが、立会いができないと作業効率が格段に低下するので、この種の修繕工事の施工は在宅確率が低い時期は、外したほうが無難です。

受験生&病人

修繕工事の工程の中に、かなり大きな騒音,振動を発生する工程、溶剤系塗料を使用する場合、強いシンナー臭が発生します。 受験生の他、病人がいる場合は、一定の配慮が必要です。

引越し

引越しに伴う搬出作業の度に、修繕作業が中断され、作業効率が落ちるため、引越し、工事車両共に大型のことが多く同じ時間帯に集中しないよう工夫が必要です。可能であれば、引越し多く見込まれる4月、9月を避けることが望ましい。

雨が多い季節

塗装は雨が降ると施工が出来ません。雨が多い場合、作業効率が悪くなり工期が延び、不自由な生活を強いられる期間が長くなることになります。

温度が5℃を下回るとき

塗料が硬化するためには概ね5℃は必要なため、これ以下の場合作業ができないため、結果的に工期が長引きます。

窓を開ける機会が多い季節

塗装工事というと『騒音』を想像される方は少ないと思いますが、下地補修の工程ではかなりの騒音が予想されますし、また、『臭い』も人によりクレームの対象になりかねません。この両方から窓を締切る季節が塗装に適している季節です。

注意点

案内状

塗装工事の施工自体は、施工業者が行うことですが、オーナー様は何も行う必要がないかというとそうではありません。

すべての所有権がオーナー様にあり、修繕を行う権利があるとはいえ入居者が生活している場所を有料で提供しているので、それなりの事前通知が必要です。

実務作業は、施工業者、管理会社に任せるとしても『案内状』は施工の事前、しかるべき期間に出す必要があります。

瑕疵保険

ある程度大きな収益物件をお持ちのオーナー様には、『瑕疵保険』を掛けて施工を行うことをお勧めします。『瑕疵保険』とは、施工業者が倒産、または施工できない状況になった場合、施工後の瑕疵について、これを補償する保険です。

正確にいうと、施工業者が加盟する保険でオーナー様が加盟する保険ではありません。 オーナー様が施工業者に依頼、費用を負担して、その補償を受けるものです。

中間マージン排除のため、直接施工業者と契約をするケースでは、
ぜひ、利用をお勧めしています。規模に関わらず、約20,30万円ですので、かなりお得です。しかも、保険の調査員が施工前後に『監理』まで無料で行なってもらえる優れものです。

アフターケア

塗装後、次の塗装までの間に『不具合』が発生した場合の対応、保証をしっかりと書類で残すことが必要です。特に、防水に関しては『雨漏り』対策費用は以外に高額ですので、注意が必要です。

保証の中には、『●年後の定期検査を条件に・・・』という条文が入っていることもありますので、ご注意ください。

その他注意すべき点

長期修繕計画の見直し

長期修繕計画の見直しの時期は約5年に一回位が妥当、大規模な修繕の場合は実施の1.5~2年前の段階で再度内容を確認する必要があります。

部位、設備の抜け

長期修繕計画作成後、新設された設備はこれを追加する必要があります。

仕様、工法の再確認

概算費用を長期修繕計画で算出している場合、修繕仕様、工法が妥当かを再確認する 例えは、10年前外壁塗装はアクリル塗料が主流であったが現在はシリコンであるので変更するべき項目となります。 また、費用についても必ずしも『前回と同額』とはならないことを覚えておいてください。

計画対象の修繕期間の再度見直しを行う

10年に1回というのは特に『塗装(防水を含む)』が一般的に言われているが、必ずしもこれに従う必要がない。工法、材質の変更に伴い耐久性がUPしていることもあり、従来の周期で行わなければならないかを再度確認、過剰品質をカットすることにより大幅な費用の削減を行う事ができる場合があります。

長く物件を所有を検討される際には、30年スパンで考え、30年の間に『3回大規模な修繕を行う』か『2回大規模な修繕を行う』を検討するのも一つの考え方です。

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