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長期修繕計画は誰が作る

長期修繕計画は誰か作る

長期修繕計画とは、長期的な修繕計画のことで、修繕する箇所、年月、費用をあらかじめ想定し一覧表にすることが一般的です。これは、収益計画の『支出』部分になりますので、特に長く収益物件を所持して、インカムゲインを得ることを計画されているオーナー様には必ず必要なものです。

新築分譲マンションでは、漏れ無く無料で分譲会社(ディベロッパー)が作成してくれます。これは、将来に渡り管理、修繕業務を自社グループで独占するための『利益計画書』であるからこそ、無料で作成してくれるのです。

本来、収益物件を新規に建てたオーナー様はその修繕計画を自らが立て、それができない場合有償で専門家に依頼を行った作る必要があるものです。

では、具体的にどのように作っていくか

修繕計画は、収益シュミレーションと密接に関わっており、新規に収益物件を建てたオーナー様だけに限らず、中古物件を購入したオーナー様も作る必要があります。

コンピュータによる『修繕積立システム』作成

コンピュータによる『修繕積立システム』によりデータを入力すると大まかな長期修繕計画を作ることができます。

中古収益物件の場合は、修繕履歴を確認の上で売却時期を考慮し、修繕に掛かる費用、施行時期を決め、収益のシュミレーションをする必要があります。

『マンション管理センターの修繕積立費用積立システム』などを使えば、一棟当たり3万円程度で作成することができます。本来、分譲マンションの管理組合用に作られたものですが、大まかなおシュミレーションには役立つと思います。

マンション管理センターのホームページより、ご覧ください。http://www.mankan.or.jp/

管理会社に依頼する

修繕履歴の記録がしっかりとしている場合、日常管理を依頼している管理会社に依頼を行うという手もあります。各社により対応は様々です。

ここで、管理会社が『無料で作成しますので、すべて自社にお任せ下さい』というケースもあります。これは、『自社の利益計画』を作るだけなので、お断りした方が無難です。

この中には、管理会社の『下請け会社に丸投げによる中間マージンがタップリと含まれている』からです。

長期修繕計画の作成費用を節約したことで、相見積によるコストダウンができなくなるのでは、本末転倒です。

特定の設計事務所に作成を依頼する

一番オーソドックな方法です。 建築士は建物を作るブロですので、その知識を使い、建物を診断、修理対象を特定、周期を設定するといったことを行います。ただ、各々の建物を実際に足を運んで診断して、その建物独自に計画を作るので、ある程度値は張る事になります。

オーナーが自ら作成する

ゼロから独自に専門家に全く依頼せず作成することは困難です。
経験豊かなオーナー様で、すでにある他の収益物件から流用して作成は一番経済的で確実な方法です。

これ以外の場合は、予めある一般的な修繕計画を元にオーナー様が保有する収益物件用にアレンジするのが最も一般的な手法です。

では、具体的にどのようにして、『長期修繕計画』は作られているのでしょうか?

詳しくは、長期修繕計画の流れをご覧ください。

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