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収益物件 アパート オーナー様向けに、『アパート修繕見積もり比較』 を通じて経費削減をサポートするサイトです。

Partnerの選び方・付き合い方

Partnerの選び方・付き合い方

収益物件の塗装工事等の修繕をを行う際、準備が必要で専門家と協力して行う必要があります。ただ、100%お任せにして良いかというとそうではありません。各Partner 毎にどのような付き合い方が良いかをお話ししていきます。

管理会社

一番身近にいる専門家です。ただ、正確にいうと『物件管理のプロ』であり、『修繕のプロ』ではないことを忘れてはいけません。
管理会社は、外注に依頼して手数料を稼ぐことを商売としています。全てをお任せしていいわけではありません。『基本的にお任せで良い』、『把握しておかなけれはならない』、『オーナー主導で行わなければならない』部分を切り分ける必要があります。

管理会社に『基本的にお任せ』で良い部分

1)お金の出納、支払い、管理
2)各種設備の点検、保守、報告
3)役所等の公的機関の折衝
4)理事会、総会の事務手続き、準備
●お金のこと:突発的で緊急を要する少額の修理、公的支払い等も委託は可能です。金銭関連をすべてオーナー管轄としてしまう緊急事態に管理会社が対応できなくなってしまいます。

管理会社の行動、内容を『把握』する必要がある部分

1)小修繕の金額、内容、修繕履歴
2)総会、理事会の議事録
3)清掃、設備保守レベルの把握
●小修繕は、管理会社の儲けの大きな収益源です。近年、収益物件の大規模な修繕を管理会社が受注できなくなってきたので、ここを収益言にすることが増えてきました。家賃に集金等でオーナーの当物件の収益を把握しているので、小修繕を提案してくることがあります。

オーナー合主導で行わなければならない部分

1)収益物件の塗装等修繕工事
2)優秀なフロントマンの確保
3)管理会社との契約内容(管理内容仕様書の作成)
4)長期修繕計画の作成(収益物件の塗装等修繕工事の仕様書の作成)
●収益物件の塗装等修繕工事は収益物件の資産価値を決める極めて大切な工事、中規模以上の古い収益物件では専門家をPartner に迎えるのも1手法である。

専門家の種類

コンサルタント

収益物件の塗装等修繕工事全般の取りまとめを依頼する形になります。専門家であるコンサルタントに依頼することは、枠組みまでは協力してもラウのは。良いのですが実際の施工業者を選ぶ際にコンサルタントが推薦した業者だけを候補としないことです。

コンサルタントが業者を推薦してきた場合は、その繋がり談合を疑うべきで、管理組合は独自の施工業者を立てて、これを防止しないと意味なく割高な収益物件の塗装等修繕工事となってしまいます。

設計事務所

設計・工事監理を設計管理事務所に委託するパートナーにするオーナー様も増えています。複数の施工業者に相見積もりを出すときに提示する『収益物件の塗装等修繕工事の仕様書』を作ってもらい、施工業者決定、施工中、施工完了後工事の内容のチェックを依頼する方式です。

施工業者、設計事務所が相互に関連性がない場合は、チェック機能が働きますが、繋がりがある場合は管理品質の低下、業者間の中間マージンが発生する場合があり、注意が必要です。

管理会社(ディベロッパー)

管理会社は、基本的に分譲会社(ディベロッパー)の子会社であることが多く、管理会社が薦める施工会社は基本ディベロッパーになります。建設に携わっているので構造に詳しいことは確かですが、だからといってこの会社にしか修繕ができないということはありません。つい、『ディベロッパーに任せれば安心』という勘違いをされる事はありますが、しっかしとした図面を受領していればどの業者でも対応は可能です。ディベロッパーも単なる一業者と割り切る事が大事です。

施工業者

上記のパートナーは、すべて施工業者の他に施工業者を選ぶ、監理するに他の業者(専門家)を雇うという方式ですが、これを雇わない方法もあります。信頼できる施工業者を複数競合させ、良い提案をしてきた施工業者に依頼をする方式です。

一般的に一番多く採用されている方式で、特に物件の規模が大きくない場合は、施工業者の他に業者を入れると数百万円の費用が余計に掛かるのでこの方式を取ります。

見積もりを複数業者に取り、比較する方式で一般的に『見積もり合わせ』と呼ばれています。施工以外外部に委託する費用も掛けずに、複数の提案を比べる事ができるという面もあるが、検討する施工業者を見つけ、比較検討、選別、をオーナー様自ら行う必要があるので、手間がかかるというマイナス面もある。

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