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修繕積立金の相場

修繕積立金の相場

収益物件に関して『修繕積立金』という用語は当てはまらないかもしれません。『修繕積立金』は、分譲マンションの区分所有者が作る管理組合で大規模な修繕(約10年に1回行う、外壁、屋上、階段、廊下等の共用部分の修繕、大規模修繕と呼ばれる)を行う為に毎月積み立てる用語だからです。

収益物件のオーナー様にも鉄筋、木造等種類が多いと思いますが、ここでは鉄筋のアパートを持つオーナー様向けに分譲マンションの修繕積立金について触れてまいります。

それは、所有権が全てオーナー様、多くの区分所有者の違いはありますが、基本メンテナンスは同じと考えたからです。また、収益物件の宿命である『収益』を優先し過ぎると『収益』という卵を生み出すニワトリを傷めてしまう結果となります。

今までの、当サイトの経験則では収益物件の大規模な修繕は、15年周期が多いように思えます。そして、大規模な修繕を依頼してくるときには何らかのトラブルが発生してからというケースが大多数です。

正直に言うと『15年』は、『とても理想的な修繕周期』です。
但し、通常は『10年』ですので通常よりも高品質な塗料(フッ素系塗料等)入念な塗装が条件になります。一般的に、通常の塗装を行い15年周期にするにはどうしても無理があります。

以下に分譲マンションの修繕積立金について記載してあることを参考に将来の修繕計画の参考にお使い頂ければと思います。

『マンション大規模修繕の費用はいくら必要?』、『大規模修繕費用概算を知りたい』という声をよくお聞きします。

以下の2011年4月19日の日経新聞の『修繕積立金』の相場について記載された内容です。 マンションの規模にもよりますが、国土交通相の指針によると月額積立金の相場は、以下の日経新聞の切り抜きにもありますとおり 約¥200-/㎡ とされています。70㎡の専有面積のマンションの場合の目安は\14,000-ぐらいのように概略金額を算出することができます

一般的なマンションの修繕積立金は、管理費の約半分が相場のようです。これでは大規模修繕時に資金が不足することは明らかです。

以下に、実際に売り出しているマンションを例にシュミレーションしてみましょう。

画像の説明

傾向として、一戸当たりの負担額は大規模マンションの方が安く、築年数が増えれば大規模修繕工事費用が増加する傾向にあります。あなたのマンションは修繕積立金は大丈夫でしょうか?

あるマンションが分譲開始していましたので、これを例に検証してみましょう。

【マンション売出条件】

下記は、ある新築マンションの売り出しチラシより、管理費関連の費用を抜粋したものです。

総戸数:93戸、駐車場:94台(機械式85台、平置き7台、来客用1台、使用料無料)、管理会社:大●ライフネクスト株式会社、販売価格:2588万円(MIN)、販売戸数:9戸、管理費:月額¥12,900-(MIN)、管理準備金:¥12,900-(MIN 引渡し時一括払い)、修繕積立金:月額\4,600-(MIN)、修繕積立基金:\261,200-(MIN 引渡し時一括払い)、専有面積:109㎡(MIN)

修繕積立金

修繕積立金は大規模修繕工事を行うときの費用を賄うため積み立てるものです。この場合、上記国土交通相の指針による月額¥200-/㎡の相場に当てはめてみると、月額\21,800-、10年間で大規模改修をすると仮定すると\2,616,000-必要になります。

しかし、実際は修繕積立金月額\4,600-、10年間で\552,000-、そして修繕積立基金:\261,200-ですので、これを合算すると\813,200-となります。ざっと、¥1,802,800-の不足になります。

これを不足しないように毎月の修繕積立金を積み立てると、月額\19,623.3-でなければならないのです。 本来、月額¥15,023.3-は追加して支払わなければならない計算になります。

分譲会社が修繕積立金を異常に安くしている理由は、『安くした方が売りやすいから』です。売った後は、購入者である区分所有者の集まりの管理組合が支払うので分譲会社は無関係だからです。

不足分は、『借入』、『一時金の徴収』、『応急処置のみ、手持ちの費用で行う』のいづれかを選択することになります。

『借入』は、利子が付くので、余計な金額を将来支払う事になります。『一時金の徴収』は、区分所有者に大きな傷みを与えます。『応急処置』は、結局本格補修の間に合わせでしか無いので、長い目で見ると応急処置に使う費用は無駄な費用になります。

対策

大規模修繕の見積もりを取ったときに上記の事が判明した場合は、3つのいずれかを選ばざるを得ません。しかし、期間に多少の余裕が合う場合は、『管理費を賢く削減して、その削減分を修繕積立金に充当する』という方式をとれば、区分所有者の負担を求めなくても住む可能が出てきます。

それは、以下の経費を削減して、その額を修繕積立金に充当する事で解消することができます。それは、『機械式駐車場の経費削減』、『エレベーターの経費削減』、『管理会社の経費削減』です。

具体的な項目、実行方法について知りたい方に無料で資料を差し上げております。『マンション管理費削減で、大規模修繕費用を増やす方法』ご希望の方は、以下よりご請求ください。

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