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収益物件 アパート オーナー様向けに、『アパート修繕見積もり比較』 を通じて経費削減をサポートするサイトです。

小規模収益物件の特殊事情とは

小規模収益物件特殊事情とは

小規模な収益物件の塗装工事を行うときの障害となるのは、なんといっても『塗装費用』、『入居者対策』です。多くのオーナー様が悩まれていらっしゃるようです。

塗装費用

塗装をするきっかけで、多いのが『不具合対策』、『計画修繕の期限がきたから』、『空室となったので内装と共に』が多いようです。

管理会社からの報告と見積もりだけで、塗装を依頼するオーナー様も少くありません。特に本業を他に持たれていらっしゃり、遠隔地に収益物件物件をお持ちのオーナー様にこの傾向が強いようです。

確かにこの方法が一番簡単です。

ただ、収益物件の本来の目的である収益は『収入を増やし』、『支出を減らす』で成立しています。家賃の値上げが難しい中、収益を上げる最も現実的な方法は『経費削減』です。

管理会社に塗装を依頼すると、『管理会社』⇒『建築会社』⇒『下請け施工会社』の流れで仕事が丸投げされていきます。当然、その間に『中間マージン』が発生します。この場合、『管理会社』、『建設会社』がこれに当たります。

オーナー様の大切な時間を掛けて蓄えてきた『収益』を奪っていってしまいます。最終的な施工会社にオーナー様が支払った対価の50%位しか施工会社に渡らないケースが珍しくもありません。

これでは、施工業者も価格に応じた『それなりの塗装』しかできないというのが本音です。職人に給与を出さなければならない親方は、赤字で塗装工事を請け負う事はできないので、必要最低限の時間で施工する方法を指示するしか手がないのです。

オーナー様が一手間を掛ける、すなわち『直接施工する優良な塗装業者を複数集め、競合させる』によって、中間マージンがカットでき、しかも、業者間の競争によって更なるコストダウンも期待できます。これにより、品質の高い施工を格安な費用で行う経費削減ができ、オーナー様の収益が向上します。

大きな収益物件にもなりますと、『コンサルタント』を入れて『設計施工方式』で『競争入札』をするオーナー様もいらっしゃいます。これは、これで正しいと思います。

コンサルタント費用は、最低200万円~300万円程度は掛かりますが、総額の数パーセントでしかなく、コストダウンでそのくらいは見込めるので元が取れると考えられるからです。

ただ、小規模な収益物件ではこのようにはいきません。施工に直接関係ない、コンサルタント費用が総費用の10%を超えるようではかえってコストアップの要因になってしまうからです。

ここでは、複数業者による『見積もり合わせ』が現実的です。当サイト『アパート塗装比較.com』は、オーナー様が行うべき『優良な業者探し』、『概算見積もりの見積もり合わせ』、『選定から漏れて業者へのお断り』を無料で代行させて頂いております。

入居者対策

オーナー様が気にされることの一つに『入居者対策』があります。
分譲マンションの様に、区分所有者が集まって作る管理組合が手動となって決めた工事ではなく、一方的に決められた工事のために協力を拒む入居者が少なからずいるからです。

やはり、『収益物件の塗装に実績のある業者』に任せることと、オーナー様からも複数の手段で、塗装工事の目的、日程、注意事項等を複数回行う等の心配りがあれば、スムーズに進むこと請け合いです。

  

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