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空室対策

空室対策

収益物件のオーナーさんにとって、一番のお困りごとは空室対策ではないでしょうか? 空室になると当然家賃は入ってこないにも関わらず、税金は満室と同じように支払わなければなりません。

キャッシュフロー的にも早急に対応しなければならない緊急事態です。これが長引く事で経営の屋台骨を揺るがすことになりかねません。

具体的なテクニックをいくつか、お伝えします。

色にこだわる

大規模修繕をする際に塗装が必ず入ってきます。この時『色』をどのように決めるか?です。 

入居して何年も立つ入居者は外壁の色は慣れてしまってあまり気にしないものですが、これから入居しようと考える方にとっては最も印象に残る部位です。

内装がとてもキレイでも、外壁が汚れみすぼらしいと70%は入居者が決まらないというデータがあるそうです。

女性を入居させたいなら女性が好む色にする、色はどのような塗装をしても料金は同一のため、最も『安上がり』な対策です。

音対策

外階段に面した部屋は階段の登り降りする音が気になるものです。特に夜の音静まってからの音は特にです。アパートの特性として、生活スタイルがバラバラの人が集まりますので、真夜中だからといって階段を使わないとは限りません。

『防音』の他に『防滑』の機能、そして見た目の高級感を得られる修繕方法があります。 長尺シートを階段、廊下等に貼り付ける事が最近増加しています。

具体的な商品名としては『タキステップ』というのが一番有名です。イメージアップによる入居者獲得にお使いになってはいかがでしょうか?

光触媒塗料を使う

光触媒塗料の大きな特徴はセルフクリーニング機能です。簡単に言うと非常になめらかな面とし、付いた汚れを雨の水分が超親水性と言って水玉にならず、ベタッと張り付くような形状になることを利用し、汚れをこそげ落とす方式です。

長期に渡り、放置していても外壁がキレイな状態を保つことができます。これも入居者のイメージアップになり入居者確保に役立ちます。

修繕の部位を時期をずらして修繕を行なう

キャッシュフローが厳しいオーナー様には、修繕する箇所を時期をずらした修繕をお勧めしています。取り急ぎ、今回は外壁だけ、次回は屋上のみ、その次は鉄部塗装のようにです。

この時の分割のポイントは、『足場を使う工程か、否か』です。足場を組む必要がある工程を分割してしまうと、足場を2回掛けることになりコストアップの要因になります。

足場は全体の工事費用の5%程度と考えておくと良いと思います。これが2回になると増加費用もバカにならないものです。

付帯工事を一緒に行なう

上記と相反することにも見えますが、

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